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 房地产下行周期不可避免

  地产对于经济、对于螺纹有举足轻重的意义，它曾是中国经济的压舱石与加速器，然而在经济转型过程中，资源配置和经济发展方式会发生转变，对于地产的依赖也会逐渐降低，坚持“房住不炒”、坚持“三条红线”、提高经济下滑的容忍度，政府从销售、融资等各个层面监管地产行业风险，强力扭转对地产的态度和市场预期。在这种情况下，地产投资、销售、新开工等各项数据显著转差，地产正走在下行通道中。

  地产诸多指标中，与房企最相关的是土地购置面积，它能综合反映企业信心，也是未来新开工的源头。影响房企拿地的因素有：土地供应（政策相关）、融资环境（政策相关）、销售（房价预期）、开发利润（行业景气度）、企业信心（行业景气度）。

  依次来看，自2021年11月中下旬以来已经看到房企融资环境边际改善，11月8日深圳政府召集房企召开座谈会，随后的两周内，我们看到银行收到鼓励加快开发贷、积压个人贷款的批贷工作，同时11月境内国有房企债券发行量创近两年新高，较之以往抽贷停贷行为，政策端对房企融资环境明显改善。不过在坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的底线面前，政策吹的暖风只是让房企冬天不至太冷，远不是春天到来。房企资金来源中，销售回款占很大一部分，融资端虽有放松，但销售回款与消费者预期有关，短时间内不会发生根本性扭转。房企开发利润及企业信心，都与地产行业景气度相关，在利润微薄，甚至拿地即亏损的情况下，叠加国家对地产行业风险管控不会放松，行业景气度大概率下行，参照同样是景气度不高需求悲观的2015、2016年，年度土地购置面积在2.2万亿平附近。

  2021年集中供地，第二、三轮流拍率高，对于今年，上半年销售、融资、开发利润等仍然未能有效改善，例如销售，当前只是将前期积压的购房贷款加快审批进度，但新的销售的形成还需要时间，房价止跌、地产暴雷结束，消费者买房信心才会重新回来。所以上半年房企仍然会面临资金问题，拿地面积前低后高。新开工由于消耗的是半年前购置的土地，所以绝对值上说，新开工先低后高（消化去年二、三轮的土拍面积）再降低（对应今年上半年较低的土地购置），季节性来看5、6月有个小高峰，对应于钢材采购是4、5月份。

  房地产政策暖风正浓

  1月11日，住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟在新闻发布会上表示，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房供给。

  潘伟表示，按照党中央、国务院决策部署，在提升住有所居领域公共服务保障水平方面，将重点做好以下工作：

  一是加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房供给。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。同时，继续做好公租房保障，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进棚户区改造。

  二是针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，创新金融支持方式，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。“十四五”期间，将基本完成2000年底前建成的、约21.9万个城镇老旧小区的改造任务。

  三是持续推进农村危房改造和地震高烈度设防地区农房抗震改造，精准识别保障对象，持续跟踪住房安全保障情况，及时发现安全隐患，及时纳入保障范围，对符合条件的农村低收入群体等重点对象住房安全做到应保尽保。

  四是多种手段扩大住房公积金制度覆盖范围，让更多就业群体享受住房公积金服务；优化使用政策，支持缴存人租购并举，解决基本住房问题；提升服务标准化、规范化、便利化水平，推动建设智慧住房公积金。

  发展保障房力度加大

  自2021年12月6日的中央政治局会议，在谈及房地产时， 要求“推进保障性住房建设”， 并将其置于“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”之前。随后12月8-10日的中央经济工作会议延续这一表述， 从2020年年末的“高度重视保障性租赁住房建设”转为“推进保障性住房建设”，要求加快发展长租房市场，推进保障房建设，因城施策促进房地产业良性循环健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的住房需求。市场普遍认为， 2022年保障性住房发展将进入快速实施阶段， 成为稳定房地产业的重要边际力量。以政府为投资主体的保障房和租赁房建设可以对地产投资起到一定支撑作用，缓解房企躺平的悲观信心。

  与以往保障性住房主要针对各地低收入群体不同，保障性租赁住房并无收入限制，而是以人口流入多、房价高的城市为重点，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。早在2010-2011年，为应对经济下滑，房价高企，政府多次提出加快进行保障房建设，与10年前的那轮保障房建设相比，两轮保障房建设有一定区别：一是上一轮保障房建设面向全国中低收入人群， 本轮则面向大城市的新市民；二是本轮保障性租赁住房建设在土地支持政策上，更侧重多渠道盘活存量资源；三是上一轮保障房建设中“防风险”诉求不高， 相应的财政和金融政策支持力度更大。

  全国住建工作会议表示， 2022年全国要建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。比2021年的93.6万套（间），任务量成倍增加，但获取方式与市场认为的新建增量略有不同。保障性租赁住房通过新建住房和筹集存量房两种方式获得， 住建部提出的新建、 改建、 改造、 租赁补贴、 闲置住房改变用途等五种保障性租赁房来源中，后四种均是存量房转化， 成本较低。多个城市的筹建计划中， 包括房间数、 床位数， 而非一套完整的住房。比如， 上海计划在“十四五”时期， 形成供应租赁住房超过47万套（间、 宿舍床位） ，其中包含宿舍床位20万张， 筹建成本明显低于一套完整住房。按照全国首年新增240万套（间）保障房且一半为施工所得测算，对应建造面积约8000万至1亿平方米。

  控碳推迟五年

  中国钢铁工业二氧化碳排放量约占全国二氧化碳排放量的15%，占全球钢铁行业碳排放量的60%以上。可见，钢铁行业的低碳转型对于我国实现“双碳”目标至关重要，推动钢铁行业碳达峰是“碳达峰”十大行动之一。“双碳目标”从供给端给钢铁行业注入不少上行动力。去年上半年3-5月的上涨，将钢铁行业碳达峰预期演绎得淋漓尽致，螺纹涨幅最高达到40%，这一涨幅比例，与2016-2019年供给侧改革期间螺纹涨幅相当。如果地产不出现下行，我们可以将钢铁行业碳达峰看作供给侧改革的2.0版本，预计螺纹价格中枢也将在4450-5700区间运行，但是，面对地产下行这一新变化，不可照搬供给侧改革期间的价格涨幅，对于未来，产量端的控制或许只能对冲需求下行，使钢铁企业不至于大面积亏损，出现2012-2015年的经营惨状，螺纹的价格中枢或将维持区间运行。

  2022年2月7日，工业和信息化部、国家发改委、生态环境部联合发布《关于促进钢铁工业高质量发展的指导意见》，提出钢铁行业“确保2030年前碳达峰”。这一目标比之前的征求意见稿延迟5年。这一边际变化在控碳节奏上减弱了钢铁行业限产预期。

  今年将召开党的二十大，这是党和国家政治生活中的一件大事，需要保持平稳健康的经济环境，钢铁行业规模占国内生产总值比重超5%，是比较重要的工业生产部门，经济下行压力增大，“六保六稳”成为政策重心，在能耗指标内没有必要过分看空产量压减。

  中国宽松的货币政策

  央行：1月末，广义货币（M2）余额243.1万亿元，同比增长9.8%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和0.4个百分点。狭义货币（M1）余额61.39万亿元，同比下降1.9%，剔除春节错时因素影响，M1同比增长约2%。流通中货币（M0）余额10.62万亿元，同比增长18.5%。当月净投放现金1.54万亿元。

  央行：1月份人民币贷款增加3.98万亿元，是单月统计高点，同比多增3944亿元。分部门看，住户贷款增加8430亿元，其中，短期贷款增加1006亿元，中长期贷款增加7424亿元；企（事）业单位贷款增加3.36万亿元，其中，短期贷款增加1.01万亿元，中长期贷款增加2.1万亿元，票据融资增加1788亿元；非银行业金融机构贷款减少1417亿元。

  1月社融单月6.17万亿，明显超市场预期。主要在企业贷款和地方专项债两块，呈现明显同比增长。反应了政策前置的影响，以及“稳增长”意图下信贷在企业和地方政府两端放松的意图。值得关注的是，居民中长期贷款，同比去年少增2000亿。地产的信贷扩张，目前看，在销售端还不是特别明显。这是本月社融数据的一个“风险”。

  单月社融超预期，主要对市场预期产生影响，会增加企业补库情绪，从而对商品价格起到预期带动作用。

  当下供需及展望

  概括当前基本面，产量保持低位、需求适中，库存低位，其中库存水平与2017、2019年接近。展望未来，因取暖季及冬奥会而起的华北钢企限产，在这两个外部因素消失之后或将随之减少，叠加稳增长任务，钢厂有望逐步提升产量。需求端通常较难把握，启动的关键时点就在未来这两周，通过调研了解到，项目基本不缺，局部地区反映资金不到位拖累工程进度，但资金紧张程度好于去年。我们注意到需求受价格影响较大，价格过高下游资金超预算，于是高价格抑制需求，而价格下跌，虽然利于刺激需求，但当处在跌价通道中，下游会有一个观望观察期，价格低位企稳后才会有效刺激需求。当前钢价自高点下跌5%，价格企稳前需求可能是不及预期的情况，届时伴随着库存累积价格随之承压。在风险释放完毕后，钢价做多价值凸显，做多场景为：钢厂利润不佳尤其是电炉持续亏损时，产量增加不及预期，需求进入旺季，库存快速去化，宏观持续宽松。