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在投资时代，市场上一旦出现新型产品，总会引起大家的兴趣与热议，比如REITs，这是当下较为火热的一个理财产品，但是绝大部分人不知道REITs到底是什么。

公募REITs是什么理财产品?

REITs是一种基金，全名是(Real Estate Investment Trust)，翻译为房地产投资信托基金。符合广义资产证券化的定义，即某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，简单来说就是将流动性低的资产设计成标准的、能交易的金融产品，销售给原本很难接触到该资产的投资者。

REITs原本为不动产信托基金的意思。

意思是将流动性较低的、非证券形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

REITs是一种创新的金融工具，指原物业持有人将物业转让给受托机构，转让后的物业由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种公开市场产品。

房地产信托投资基金的本质是房地产投资，REITs就像股票交易一样，市场开放时可随时买卖，很方便。REITs投资的是一篮子房地产，可以分散风险，避免其中一个出事，自己投的钱全部打水漂。

目前有不少的房地产公司开展了房地产证券化的业务，而基础设置证券化的进程也在不断推进中。

2021年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，宣布基础设施领域公募REITs试点正式启动。

因为有严格管控，REITs成为一种收益性、安全性、稳定性、长期性与增值性都比较好的金融产品。在发达国家和地区各项融资成本普遍比我国低的情况下，REITs的可分配收益率普遍达到6-7%，使它很受投资人欢迎。

公募REITs有哪些品种？

 REITs是一类专门投资房地产的基金，它的运作也恰恰是印证了众筹买房，一起当房东的想法。这种基金的品类比较多，它一般有三种类型：

  【1】股权型REITs，它是直接投资房地产，把租金、买卖收入转化为分红支付给投资者。

  【2】抵押型REITs，它主要是依靠给房地产开发商放贷款获利，类似于中介，将抵押贷款产生的利息作为收入来源支付给投资者。

  【3】混合型REITs，它就是上面两种投资方式的混合体，也就是既收租金，也放贷款。

总的来说，这类基金的购买方式相对来说比较简单，并且相关渠道也是比较便利，因而我们可以在资产配置中搭配这一基金，实现分散风险和稳定收益的目的。

但值得注意的一点是， 由于REITs项目的存续期都很长，公募REITs都是封闭式产品，封闭期从20年到99年不等，想变现很难的，只能通过场内卖出。

REITs和ABS的区别是什么？

REITs和ABS的主要区别是两者的定义和操作不同。REITs是房地产信托投资基金，它是通过公开募集得到资金之后再去做房地产投资。而ABS则是资产抵押债券，它是在我们有房产的基础上，然后将其抵押用以发行债券。对此，我们可以发现两者虽然具备着同样的流动性，但是本身资产组成却是不同。

REITs用大白话来说就是很多人把钱凑到一起，然后让一个专业人士去投资，本质上和股票基金没什么区别。而ABS是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程。就相当于一个大工厂将其现金流作为股本然后进行发债一样。

总体两者的区别还是比较明显的，前者我们常常会遇到投资的资产贬值的情况，而后者我们则是可能遇到资产被包装过头的情况。

因此这两款产品我们在投资的时候，都需要做好调查。就像是投资一只股票一样，在入手之前你必须要了解它的基本面（比如地段、出租率、往期收益率）等信息，要对政策、利率政治经济层面有了解。

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