混合所有制改革是国企改革大方向。新一届政府上台后，不再出台大规模刺激政策，而主要致力于提高全要素生产效率，增强市场在配置资源中的决定性作用。国企改革正是这一系列改革的重中之重，混合所有制改革被放在首要重要地位。即可为经济增长做贡献，又可为股市注入新的活力。

　　新一轮国企改革拉开大幕，制度红利也有望释放，我们看好国企改革过程中的投资或投机机会。从8月16日起，金时投资正式推出《掘金国资改革系列》文章，以期把握国企改革的重大历史机会。

　　对于国企改革带来的机会，关注四条投资主线：

　　一是作为集团上市平台的公司，能够获得大量优质资产的注入，迅速做大做强，从而使公司获得爆发式外延式增长的机会；

　　二是隐蔽资产多、市场价值被严重低估的公司，通过并购重组，创新国有资本管理机制，强化市值考核，大幅提升市场价值；

　　三是国有控股比较高、经营管理水平较低的公司，在吸收民间资本进入、实施股权激励、市场化管理等手段后，公司的经营能力、盈利能力大幅改善，市场价值大幅提升；

　　四是集团上市公司较多，在资产整合过程中被作为“壳资源”卖出的公司，具有市场化的投机价值。

除此之外，国企改革进程较快、国资数量较大的省市，如上海、山东、重庆、广东、安徽等，也有较多的投资机会。

我们将按照行业主线来梳理国资改革中的机会，今天我们分析房地产行业。

　北京城建(600266)：跨界投资被低估、棚改新政最受益

　　第一大股东：北京城建集团有限责任公司持股比例：54%

　　实际控制人：北京市国有资产监督管理委员会　

　　成功的跨界投资者，长期股权投资价值被低估69.8%。公司正在从过往的投资经验中积极探索第二主业的可能性，从历史投资来看，公司成功投资在证券、银行、科技/军工、创投、医疗和体育等行业，多家公司都在上市前投入，受益颇丰。公司目前长期股权投资账面价值17.8 亿元，我们预测长期股权投资的合理权益市值应为61.1 亿元，其中国信证券19.4 亿、中科招商26.7 亿、锦州银行2.7 亿、北科建12.3 亿，而公司目前总市值仅87.6 亿，如果按投资收益占净利润的比例为21%，假设目前市场给地产估值即为合理估值，则市场给予长期股权投资的市场估值仅为18.5 亿，严重低估近69.8%。

　　京内优势+棚改新政+一二级联动=稳健增长。1)北京市场储备充足、风险小收益高：公司项目储备73%位于北京，近五年拿地85%位于北京，项目储备充足，且在市场下行周期中抗风险能力较强、未来收益有保障；2)棚改新政：二级开发无需招拍挂、低息贷款、补偿款比例提升：过去两年公司很多项目通过招拍挂形势取得，成本较高，而近日动感花园项目按照棚户区改造外迁对接定向安置房相关政策直接获得二级开发权，望坛项目也有望以平衡资金的形势获得二级开发权，均不需要走招拍挂程序，成本大幅下降；受益于国家对棚户区改造的支持，公司有望获得近80 亿元的低息贷款；同时参与一级开发获得的补偿款比例有望从8%提升至15%。

　　增发获批、大股东持续增持积极管理市值、未来将进一步加大支持力度。大股东自5 月5 日期开始集中增持，第一轮增持共2%，第二轮预计增持3%，我们认为在目前公司价值被严重低估，且面临增发时限压力下，公司不排除进行第三轮增持以及进一步资金、资源支持的可能。

　　公司将显着受益于棚户区改造新政，公司项目储备集中在北京，抗下行风险能力高过其余公司，长期股权投资价值被严重低估，大股东持续增持积极管理市值并将进一步支持公司发展，维持增持评级。 公司受益于二级市场无需招拍挂、低息贷款、补偿款比例提升等棚户区新政，且公司项目储备主要集中在北京，抗市场下行风险能力较强，同时作为成功的跨界投资者，公司的长期股权投资价值被严重低估，大股东将持续增持，维持增持评级。

 中华企业

定增注入优质资产 国企改革龙头标的

　　第一大股东：上海地产(集团)有限公司，持股比例36%

　　实际控制人：上海市国有资产监督管理委员会

　　我们在13年公司深度报告《上海国资改革加速公司成长突破》中重点谈到公司有望借国企改革东风，加速解决同业竞争并做大做强公司。本次注入资产优异，PE估值较低，大股东相关行为符合我们预期。相关注入资产地理位置优异，且年内有望进入市场，对提高上市公司业绩增速空间起到积极作用。拟注入资产合计预估值21亿元，对应PB估值为2.78倍，对应注入的10%的经营集团股权的PE估值是6.45倍。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企，公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。2013年，上房集团正式进入公司合并报表，这使得公司增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备。今年6月，公司定增注入经营集团10%股权、凯峰地产10%股权和馨虹置业100%股权，涉及徐汇小闸镇项目10%股权和长宁区239街坊地块项目100%股权的优质资产，推进同业竞争问题解决。目前，公司拥有商品房项目权益建面392万平，可满足三年以上开发需要。公司设立股权投资和生态农业公司，多元化拓展起步。股权转让将有利增厚业绩。考虑到公司收购资产增强发展后劲，项目去化加快，未来具备国企改革预期，维持公司“增持”评级。

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