报告摘要：

地产政策持续出台，供给端去库存对于缓解房企压力，缓解信用风险起到一定的积极作用。但地方政府收储对于去库存的影响偏短期，且资金力度相对有限。对于需求端，年初至今多地放松甚至取消限购政策，5 月 17 日再推出“房贷利率+首付比例+公积金贷款”组合拳，均指向鼓励居民加杠杆，但观察部分取消限购城市居民购房情况看，购房意愿以及价格预期表现仍然偏弱，收入预期及就业预期仍是阻碍。因此我们认为当前政策实际效果仍存不短的时间来验证，对于债市的影响也相对有限。

正文：

一.供给端

1.1表现：开发投资降幅继续扩大，开工施工竣工边际改善

最新数据显示，1-4 月，地产数据显示尚未出现扭转信号。1-4 月，房地产投资累计同比降幅较 3 月的-9.5%，再扩大 0.3 个百分点至-9.8%，显示房地产投资持续承压未改。

分项看，前期地产相关政策初见成效，各地房地产融资调节机制持续落地下，新开工、施工及竣工面积增速均有小幅改善。新开工、施工及竣工面积累计同比均较前 3 个月改善 3.2 和 0.3 和 0.3 个百分点至-24.6%、-10.8%和-20.4%。

今年竣工增速的明显收窄，保交楼政策的支撑作用已逐渐弱化，专项贷款资金到达项目的效率也有待提高。加上购房需求持续低迷，短期新开工增速难以得到进一步的提振，地产弱势的情况延续。

1.2 政策端松绑：政府助力去库存

（1）  5月17日，保交楼会议明确支持存量房收储。全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，除做好保交楼和推进三大工程以外，会议还提出“地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。

（2）  5月17日，央行设立3000亿元保障型住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，对象覆盖全国21家全国性银行，预计将带动银行贷款5000亿元。

以上政策均指向，政府继续推进保交楼，以及带动存量房去库存。截至目前，我国结构性货币政策工具箱依旧充足且在不断补充和创设，下表中标黄部分为与地产相关结构性货币政策工具。从 PSL 到最新创设的保障性住房再贷款，品类较多，且涉及地产供需两侧的支持。但是除去 PSL 使用规模较大（且主要为棚改阶段大力使用），其余部分使用力度均有限，因此具体执行方面，与发放限额仍存在一定差距。

1.3 政策效果：收储政策效果推算

收购存量房资金来源，一方面源于财政补贴，另一方面源于银行贷款。本次新增设的结构性货币政策工具 – 保障性住房再贷款 – 即为银行贷款中的一项。5 月 17 日创设的 3000 亿元保障性住房再贷款，预计将带动银行贷款 5000 亿元。

2023 年全国商品住宅销售额 10.3 万亿，销售面积 9.5 亿平方米（月均 7900万平米），销售均价 1.09 万/平米。若一年内 5000 亿贷款全部投入存量商品房收购，或将带动约 5%的销售额回升（5000 亿/10.3 万亿=4.8%），而在过去两年（2022-2023 年），全国商品住宅销售额累计下滑 37%。从库存去化角度看，截至 4 月末，我国商品住宅待售面积 3.9 亿平米，按照月均 7900 万平米的销售推算，5000 亿元贷款预计将消化 4600 万平米，消化待售库存 0.6 个月。因此从绝对量看，政府收储力度有限，但仍可期待后续其他结构性货币政策工具的创设和落地。

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