03.美国房地产繁荣时期比较

可以看到，美国房地产在二十一世纪有两次繁荣期，一次是2002年~2006年，另一次就是2020至今。但是推动两次美国房价增长的根本原因并不相同，第一次主要是由增长预期推动的，第二次则是由供需情况推动的。我们可以从房价、租金、空置率以及家庭数量的变化来对比两个时期房价增长背后的异同。首先我们看到2002-2006年房价指数到最高点涨幅超过70%，2020年至今房价指数上涨约40%，目前仍尚未出现明显回落。但从租金上看，2002-2006年租金变化幅度较小，虽仍有上升，但月度涨幅未超过3%，而2020年以来，租金指数同比增长速度一度高达8%，至今虽有回落，但也仍在5%以上。通常来说，房屋的租金代表了该时期房屋可以提供的居住功能被市场认可的价值，类似股票的股息。那么我们可以认为房租涨幅反映的是市场居住需求的变化。而2002-2006年这一时期，房租涨幅有限，则可以理解为当时的市场居住需求并未发生激增。同时从空置率以及家庭数量的变化上也可以看出，2002-2006年伴随着住房存量的快速增长，房屋空置率也逐渐走高，并在较长时间内保持在高位，而2020年以来，房屋空置率缺持续创下历30多年的新低，这则意味着更高比例的住房存量作为家庭全年居住，即2020年代房屋的建设是由当下居住需求未能满足所推动。而2000 年代空置率的上升意味着建造住房单元时预期未来住房需求会很高，而不是因为当时的需求很高。

我们都知道的是在2000年代的房地产泡沫时期，低利率催生流动性，美国银行及信贷公司为了争夺贷款市场放宽了对贷款人的信用资质要求，加上资产证券化的推动，进一步放大了风险，伴随美联储紧缩政策的开启，违约潮袭来，引发了全球性的金融危机。但是我们也应该明确的一点是，次级贷款并不是引发危机的根本原因，因为信贷扩张也是一种结果。实际上，对未来房价较高的增长预期是推动信贷扩张的根本原因以及为危机埋下了伏笔。对房价上涨的预期使投资者更愿意使用证券化市场和非传统抵押贷款产品——因为随着房价上涨，这些市场和产品为投资者带来了最大的利润。或者用另一种说法来表示，即2000年代住房更多地被看作投资资产而不是居住消费品。

那么什么是促使了这样的观念的产生呢？1997年8月5日克林顿政府颁布了《纳税人救助法案》（Taxpayer Relief Act of 1997），该法案对出售个人住宅的任何资本收益最高50万美元免税，且无次数限制，但其他投资市场例如股票、债券等仍有着最低20%的资本利得税征收。税法的改革促使许多美国人开始将他们的房子更多地视为一种投资，而非居住的地方。而随后2000年的股市互联网泡沫的破灭也再度助推房地产市场在投资中的地位进一步抬高。此后一系列的宽松政策，例如美联储历史性的低利率以及政府放松监管带来的金融机构更宽松的贷款资质标准，都为房地产泡沫的产生提供了直接工具。自此引发了美国2000年代的房地产泡沫。

可以看到目前为止，美国家庭的抵押贷款债务率并不高，仅为4%左右，而在2000年代始终维持在5.5%以上，甚至一度冲高至7.2%。这也反映了当前家庭继续偿还抵押贷款债务的能力较2000年代比要良好的多。

我们也可以很直观的看到，2000年代单户住宅的新开工数量迅速增长，而多户公寓的建设始终平静，但2020年代，多户住宅新开工出现了明显增长，2020-2022三年年均增速11%，远高于单户住宅的4%。这也反映了当下美国房地产市场居住需求的旺盛。因为多户住宅通常以租赁为主，无论是建设初期的目的还是进入市场流通后的用途，多户住宅始终是租赁的主力。过去十年间，美国多户住宅竣工总量中，租赁占比始终保持在90%以上。截止2022年，美国房屋存量约1.44亿套，其中单户住宅0.97亿套，多户住宅0.38亿套，其他类型0.08亿套。存量住宅中出租总计4810万套，单户占比32%，多户占比68%，即约3270万套。

在美国个人投资者是最大的租赁住房业主群体，其次是有限合伙企业（LP）、有限责任公司（LLC）和有限责任合伙企业（LLP）等商业实体。个人投资者主要拥有单户出租房屋和小型公寓房产（2-4单元/幢为主），而有限合伙人、有限责任公司和有限责任合伙企业则拥有大部分大型公寓房产（5单元/幢及以上）。根据2015年RHFS调查显示，在所有出租单位4710万套中，个人投资者业主占比48%，其中单户住宅单位中个人投资者占比较高为75%，多户住宅则仅占31%。

04.近十年美国房地产市场发展主要影响因素

人口因素是影响美国近十年房地产市场发展的主要因素，进入2010年代以来，推动单户以及多户住宅开工快速建设的原因则是美国人口结构的变化。从年龄结构上看，租房者的年龄多在35岁以下，2022年该年龄段群体占租房者的35%，而对于自住来说，55-74岁为主力军，合计占比40%。这种现象的形成主要有两个原因，一个是年龄越小，成家的比例就越低，对住房的拥有迫切程度不高，同时该年龄段的人通常处于刚进入社会的阶段，经济收入水平要么不高，要么不稳定，对房屋的购买力不强。此外，伴随着年龄的增加，行动力的下降，对房屋的舒适性以及便利性有着更高的要求，而独户住宅相比高层的公寓来说更符合老年人的需求。

所以我们可以清晰的看到，进入2010年代之后，伴随着千禧一代（1980~1996）的成长，美国的多户住宅开工在2010年触及低点之后快速回升并超过了2000年代房地产泡沫时期的水平。同时由于千禧一代自进入劳动力市场以来的平均经济增长速度比美国历史上任何其他一代人都慢，同时更高水平的教育也加大了这一代人的教育债务。根据GAO在2019年的一项研究显示千禧一代（25~34岁）家庭的平均净资产和中位数净资产（20000美元）显著低于相同年龄下的X一代（31000美元）和婴儿潮一代（22000美元）。此外危机过后，信贷要求收紧，获得抵押贷款变得更加困难。经济能力的下滑、晚婚晚育以及购房门槛的提高推迟了千禧一带的购房行为，2019年千禧一代的住房拥有率仅43%，低于相同年龄下的X一代51%和婴儿潮一代48%。

与此同时婴儿潮一代（1946~1964）正逐渐推动55岁以上的人口增长，这也意味着独户住宅的购买主力正逐渐扩大。同时老年人的快速增长也在影响着住房需求结构，具有无障碍设施类型的住宅将逐渐扩大的市场份额。并且，伴随年龄增长，对护理服务和公共事业服务需求的增加，也增加了老年家庭的经济压力。这意味着，独立、隐私、更方便活动的单户（小型）住宅将受到青睐。多项研究发现，老年人口的增加与单户小型住宅的价格上涨有关，但与公寓和大型住宅的价格无关。在庞大的居住需求推动下，可以看到，美国的房屋空置率正逐渐创下历史新低。