报告摘要：

房地产作为全球资产类别中规模最大的市场，其对经济活动的影响不言而喻。其既有着商品属性，在生产建设过程中带动上下游产业链持续产出，同时作为载体满足消费者生产生活过程中的新增需求；也有着金融属性，位置固定、不易灭失以及租赁变现等特点令房地产成为良好的投资品，是融资抵押、投资交易的重要选择。此外也是传导财政政策与货币政策重要工具。

美国作为全球最大的经济体，房地产占居民资产比重约25%，与股票相当。自疫情以来，美国房地产市场再度出现火热的情形，国内房价快速拉升，不禁令人想起2000年代美国的房地产泡沫，不过对比来看，二者的主要驱动因素并不相同。

正文：

01.住宅建筑类型

全球住房存量分为单户和多户类型：

单户住宅是指建筑物只有一个家庭居住，由一个住房单元组成，通常建在比建筑结构更大的地块上，即在房屋周围增加一个院子。

多户住宅是指包含多个独立住房单元的建筑物，单元可以并排，也可以堆叠，例如公寓、共管公寓、联排别墅等。

根据Research And Market研究统计，2023 年，单户住宅占全球住房存量的 62%，是农村地区最普遍的住房类型。因此，农村人口比例较大的地区，例如亚洲/太平洋和非洲/中东地区的许多地区，单户住宅的比例很高。例如，在越南，单户住宅占住房存量的96%，因为该国的农村自建房屋比例很大。

每平方公里人口密度低的工业化国家（例如澳大利亚、加拿大和美国）也往往拥有更大的单户住宅比例，因为较低的人口密度通常使土地更便宜、更容易获得，即使在城市地区也是如此。

02.美国住宅市场现状

美国地区，单户住宅无论是从数量还是总面积上都占据着绝对的地位。2022年，美国单户住宅竣工套数1022千套，多户住宅竣工套数368套。其中单户住宅每户平均面积为233平方米，多户住宅每户平均面积为99.6平方米。2022年单户住宅竣工总面积23822万平方米，多户住宅竣工总面积3665万平方米。可以看出，单户住宅在数量上占比在70%左右，在总面积上占比约85%。

自2020年下半年开始，美国房价在供不应求的局面下快速增长，自2021年6月开始，连续12个月同比增速维持在19%以上，创下近30年的记录。 高需求、低库存以及快速增长的价格也推动了新建房屋开工数量的快速增长，2021年新开工住宅数量为1601千套，同比增长了16%。不过伴随着抵押贷款利率的跃升，购房成本的大幅增加令房地产市场交易开始降温，加上此前的高基数，新开工数量自2022年开始回落。

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