中国恒大股票2天时间累计下跌约30%，市场恐慌情绪蔓延。在国家“房住不炒”以及“三条红线”政策打压下今年房地产板块持续下跌，大部分房地产股跌幅超过30%，保利地产也无法幸免。

保利地产是我今年亏损幅度最大的股票，股价到了目前位置也是在倒逼我进一步研究保利地产，以确保它的基本面不会持续恶化给我的本金造成永久性损失。

在进行公司分析前我感觉有必要先进行行业分析，今年房地产是整个板块下跌，而非简单的个股暴雷，可以说面对行业政策调控以及房地产量价下行风险，大部分房地产股票都未能幸免。

根据统计局最新数据，2021年1-6月商品房销售面积同比增长27.7%，房屋新开工面积同比增长3.8%，房屋竣工面积同比增长25.7%，房地产开发企业土地购置面积同比下降11.8%。可以看出房地产企业对未来保持谨慎态度，积极销售新房，加快竣工速度，并且减少了拿地，新开工速度明显下滑。

2014-2015年房地产市场经历短暂调整后2016年房地产市场迎来超级景气周期，国内绝大部分城市房价大幅上涨，仅有厦门、廊坊房价下跌，恒大、融创、碧桂园等民营房地产公司野蛮生长，恒大和碧桂园的市场占有率甚至超过招保万金。2020年我国房地产调整政策升级，“三条红线”政策的实施使得民营房地产企业的融资能力受到极大限制，今年恒大不得不加快销售，并停止拿地。“房地产贷款集中度管理制度”也使得房地产行业流动性压力进一步加剧。

从企业年报来看，万科2020年新开工面积约3960.4万平方米，同比下降6.6%，完成年初计划的135.6%；开发项目实现竣工面积约3381.7万平方米，同比增长12.4%，完成年初计划的101.9%。2021年，万科现有项目预计新开工面积3148.4万平方米；预计项目竣工面积3587.5万平方米。万科2021年竣工面积可能超过新开工面积，显示万科管理层对房地产形势持偏悲观态度。

我们再看下保利地产，2020年保利地产实现新开工面积4630万平方米，竣工面积3986万平方米，截至报告期末，公司拥有在手资源17096万平方米，其中38个核心城市占比65%；其中待开发面积7747万平方米，可满足公司2-3年的开发需求。2021年，公司计划完成房地产及相关产业直接投资3950亿元，计划新开工面积4900万平方米，计划竣工面积4000万平方米。与万科相比，保利地产的新开工面积还是有可能实现增长的，从待开发面积与计划新开工面积数据看保利地产拿地后的建设速度还是比较快的。

招商蛇口2020年未披露新开工与竣工面积数据，招商蛇口2019年完成新开工面积1485万平方米，实现竣工面积1021万平方米。2021年，招商蛇口计划新开工面积1300万平方米，实现竣工面积1300万平方米。可以看出，招商蛇口新开工面积增速也有很大概率下滑。

最后，再看下金地集团，截至2020年末，公司已布局全国70个城市，总土地储备约6036万平方米，其中一、二线城市占比约为71.2%。公司新开工面积约1582万平方米，同比减少3%，竣工面积约1103万平方米，同比增长约19%。2021年，公司计划新开工面积988万平方米，竣工面积1,362万平方米。随着2021年新获取项目的增加，公司将在年中就经营计划进行调整。可以说金地集团是最保守的，2021年公司新开工少，竣工多。

今年民营高杠杆房地产企业受到的冲击最大，同时各地出台的限价政策也使得单个项目的毛利率下滑，这对高周转房企影响较大。今年大宗商品价格高企，使得四、五线城市项目成本压力加大，土地集中拍卖提高了土地成交溢价率，进一步压低了项目毛利水平。总体上看房地产企业的毛利率将下降，ROE将下降，因此，房地产股票的股价也出现了大幅下跌。

在目前严峻的形势下，投资房地产股票首先得考虑安全性，首先，从企业经营来看，招保万金经营都比较稳健，而恒大等民企经营相对激进，在房地产市场景气向下概率较大的情况下，我倾向于买保利地产。保利所持项目的地段比较好，这两年竣工的项目由于拿地成本较低，即使被限价，毛利率也可以得到保证。2020年保利地产毛利率32%，高于万科，与金地差不多，而中国恒大仅24%，融创和碧桂园的毛利率更低。此外，2020年，保利的物业实现营收80.37亿元，同比增长35%，已开业大型购物中心26个，已开业酒店18个，大多位于一、二线城市核心地段，公司基金管理规模逾1400亿元，这些业务的快速发展可以反过来提升保利的竞争优势。

其次，短周期角度来看，前几年经历了拿地、新开工大增阶段后招保万金的竣工量都将大幅增长，随着销售面积上升以及前期项目的陆续交付，保利地产的现金流情况将比较理想，这将给保利地产进一步拿地提供支撑。目前保利地产的融资利率几乎是行业最低的，资产负债率也比较低，公司完全满足“三道红线”中绿档企业标准。相信保利地产可以非常从容地度过接下来的房地产行业下滑周期。

最后，保利地产股票大幅下跌后，2021年动态PE达到了4.5倍，股息率高达6.4%，安全边际较高。当然如果仅仅只能靠股息，那么企业的投资价值并不高，我们从保利的新开工数据来看，保利地产并不保守，但也不激进。我们知道全国房地产新开工面积在2019年已经见顶，全国房地产竣工面积更是在2014年已经见顶，但是保利地产2020年的竣工面积几乎是2014年的三倍，2021年的计划新开工几乎与2019年持平。未来，民营房企去杠杆过程中拿地积极性将维持低位，保利地产凭借良好的现金流以及超强的融资能力可以拿到更多优质土地，为未来几年的成长打下基础

低佣股票开户V：442557803

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