事情还得从去年8月后说起！地产三道红线控制房企的融资端后，紧接着就是今年1月份的银行限制贷款比例，然后就是针对热门城市的集中供地......

三个核心政策直指波涛汹涌的房价，政府控制房价的决心可想而知，当初判断正确的是国家对房地产行业出清的决心，良币驱除劣币，向财务状况良好的优势房企集中，中小房企也逐渐退出市场，最终留下的是区域龙头和全国性龙头。

先评价下此次几个城市的供地，相似之处便是核心城市的核心区域地价竞争激烈：溢价顶格后竞自持比例，更变态的是北京，溢价顶格后还要竞国际人才住房、公租房面积、更有甚者竞价后，20%的政府持有住宅面积上限后还要转入高标准住宅建设报投。

上千亿的保证金后北京、广州、杭州单城市卖地金额都在千亿上下，各地龙头表现抢眼，广州的越秀、杭州的滨江、重庆的龙湖、北京的首开等均有不小收获。而第一轮双集中后，全国性地产龙头融创、金地抢地凶猛，保利、万科、碧桂园则相当低调。

看着核心城市核心区域拿了不赚钱的地产企业，想让资本市场去过多青睐已然不现实。核心城市在新房上涨的压力下，逐渐走入政府主导的行情中。房价基本稳定，在地方财政收入和税收不受影响的前提下，使用建筑行业的微利模式，可谓是一举两得。

此时还想继续游戏下去的开发商，即使保本经营，也要继续保持一定的规模，非核心城市销售填补核心城市低毛利的情况恐怕还要持续下去。房地产行业的供给侧改革就是从热点城市开始。

核心城市每拿一块儿地都是在充分核算好各项费用后，有实力的房企都是下定决心朝着物业管理的自持去的，而中小房企不仅要受到三道红线的融资影响，品牌运营、资金成本都不占优，别说花几个亿拿快儿地，连交保证金的钱也捉襟见肘。因此核心城市的中小房企先退出是必然的，只是时间早晚的问题。

讲到这或许会有不少球友会问：照保哥这种说法，地产板块是真不值得留恋了啊！非也，只能说在这种预期下，地产板块短期不会有大行情，深圳、上海、宁波等热点城市集中供地虽然还未开始，但完全可以猜到大概也是如此。第一轮集中供地后，虽然保利、万科并没有拿多少高溢价低毛利的地块，当然这和去年加上第一季度的提前布局有一定关系，但长此以往，不排除保万在后面的土拍市场上也采取相同的策略。

当融资成本最低一批的央企、国企准备发力时，请问你拿什么来抵挡住他们的刀剑？你有自己的建筑公司，我同样也有，你有自己的装修团队，对不起，我也有，核心位置，品牌差距就算不大，各项成本下，现金流越来越少，一年后你还有钱来买地吗？

综上所述，纯地产股的投资机会今后只能是龙头央企、国企，在民营地产企业全面转向物业、商管之后，只有具有资金成本优势、并且拥有自己建筑施工和装潢人员的龙头房企才值得继续守候！

地产股正式进入拼爹的时代，且行且珍惜......

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