2020年7月31日，发改委公布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（586号文）；

2021年7月2日，发改委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号文）。

着力提高市场参与度，有望推动新一轮公募REITs申报潮。针对当前原始权益人参与基础设施公募REITs意愿有限、各地入库项目数量及质量均不够完善等情况。国家发改委在本次958号文中，重点强调了各地发改委应将作为一项重点工作，高度重视、积极推动。同时要求各地及时汇总试点项目并纳入全国基础设施REITs试点项目库，做到应入尽入，这将有助于强化各地行政审批部门对于储备项目的资质审批，进一步提高公募REITs储备项目的质量和数量。我们认为在国家发改委的积极推动下，各地有望加速出台细则，有效提升市场参与基础设施REITs的积极性，或将促进新一轮公募REITs项目的积极申报。

简化央企申报路径，公募REITs审批效率有望提速。本次958号文中积极鼓励央企积极开展公募基础设施REITs项目，简化了央企申报路径，明确央企多地打包项目经所在地省级发改委审核后可以直接报送国家发改委，无需由省级发改委转报。同时要求各地发改委加强与证监会当地派出机构、交易所、城乡规划、土地管理等部门的沟通交流，协同推进项目落地。我们认为这将推动新一轮基础设施公募REITs审批工作的开展及效率提升，助力REITs市场的加速扩容。

公募REITs可持续扩募能力得到提升。评估和发行规模方面，此前仅对发售基金总额有过不低于5亿元的要求，但并未对资产规模和后续扩募提出明确的量化要求。本次958号文首次明确了当期目标不动产评估净值不低于10亿元的原则性要求，并对原始权益人的扩募能力提出了不低于20亿元的量化要求。我们认为可持续扩募是公募REITs的生命力来源，“10+20原则”将促进资产储备丰富的原始权益人以体量较大的优质资产发行公募REITs，并提升其可持续扩募的能力。

适当放宽土地使用权、运营年限、现金提供方等方面的要求。958号文明确了对项目公司不拥有土地使用权的项目，在说明具体情况后，也可以进行申报。并针对已能够实现长期稳定收益的项目，首次提及了可适当降低其运营年限要求。同时此前的586号文中，要求项目“现金流来源合理分散”。而本次958号文明确了因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的项目，在提供相应证明后，同样可以参与公募REITs。

试点行业由6大类扩容至9大类。试点行业方面，在此前的586号文中提及的仓储物流、收费公路、污水垃圾处理、数据中心等新型基础设施、产业园区、市政设施这6大类行业的基础上，958号文新增了能源基础设施、保障性租赁住房、其他基础设施领域（含水利设施、景区资产）3大类，并将停车场纳入市政基础设施范围。我们认为这些新增行业不仅事关国家战略、关系国计民生，而且其优质资产规模较大，将为公募基础设施REITs的健康发展注入新的活力。

试点区域扩大至全国。试点区域方面，2020年发布的“586号文”仅优先支持部分重点区域，本次958号文中强调了全国各地区符合条件的项目均可申报，同时重点支持区域在原先586号文中的京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等区域的基础上，新增了黄河流域生态保护和高质量发展区域。我们认为随着规范要求的明确与细化、监管审批效率的持续提升、试点行业的不断扩容以及试点范围的全面铺开，中国的基础设施公募REITs市场将不断走向成熟和完善

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