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5月31日，首批9只基础设施公募REITs正式启动公开发售。记者从多方了解到，投资者认购踊跃，截至发稿前，已有多只公募REITs产品实现超募，或将启动比例配售。.

自2020年4月30日证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，各项工作稳妥有序推进，历时一年多时间，9只公募REITs正式落地发售，标志着境内公募REITs迈向发展新阶段。

证监会新闻发言人高莉日前在答记者问时表示，下一步，证监会将及时总结试点经验，适时稳步扩大基础设施REITs试点范围，积极培育多元化REITs投资者群体，鼓励银行、保险、社保基金、证券、基金等专业机构投资者参与。同时，加强基础制度研究，进一步完善优化REITs规则体系，强化REITs业务监管，保障市场长期健康发展。

合计募资规模超314亿元

自5月17日证监会正式准予首批9单基础设施公募REITs项目注册以来，市场便对公募REITs产品步入公开发售阶段充满期待。在经历了前期网下询价和机构认购后，9只公募REITs的认购价格尘埃落定。

基金公开披露的公告显示，首钢绿能、广州广河、浙江杭徽、普洛斯、东吴苏园、首创水务、张江REIT、蛇口产园、盐港REIT的最终认购价格分别为每份13.38元、13.02元、8.72元、3.89元、3.88元、3.7元、2.99元、2.31元、2.3元。根据最终的定价结果，首批公募REITs合计募资额将达到314.03亿元。

公募REITs产品发售包括战略配售、询价定价、网下及公众投资者认购、确认最终发售份额、基金成立和基金上市等多个环节。从认购情况来看，市场对首批试点项目表现出较高热情，9只产品战略配售比例均高于55%，且在线下机构认购环节均实现超比例认购。蛇口产园等3只产品网下有效报价认购倍数超过10倍。

从首批申购的投资者来看，投资者来源广泛，包含公募基金、保险资管、私募基金、券商自营等机构投资者。中信证券研报显示，券商自营认购总金额最高，达292.6亿元，占比56.6%。

中信证券基地产业首席分析师陈聪表示，首批发行认购集中度较高，与产品新创、券商自营的资金投向较为灵活有关。公募REITs与长线寻求稳定收益的资金高度契合，未来保险、银行理财等投资者比重有望进一步提高。

个人投资者应理性看待

“公募REITs主要面向的还是机构投资者，其定位是长期投资产品，与具备长期投资意愿的险资、资管产品等机构投资者的资产配置更加贴合。”某公募机构人士告诉记者，9只公募REITs均有封闭期，在20年至99年间不等，产品成立后将不再开放申购及赎回，个人投资者从场外通过基金账户认购的份额，若想卖出，需先将托管转至场内证券公司，才可以在二级市场交易，对此，投资者应理性对待。

根据基金公开披露的公告，9只公募REITs认购期长短不一，有两天的也有三天的。记者了解到，仅在5月31日开售当天，9只产品的热卖程度便已超过市场预估。市场人士表示，公募REITs之所以会受到投资者追捧，与其“未来3年净现金流分派率原则上不低于4%”的要求不无关系。

首批9只基础设施公募REITs产品涵盖仓储物流、工业园区、高速公路、污水处理和垃圾发电等多种资产类型，其中，高速公路等特许经营类项目的预计现金分派率普遍高于以仓储物流、工业园区为代表的产权类项目，2021年预计现金分派率在6%至12%的区间内，相比之下，产权类项目的预计现金分派率介于4%至5%之间。

对于投资者而言，较高的现金分派率是否就意味着更优的选择？“不同资产间的收益率没有直接可比性。”一位业内人士告诉《金融时报》记者，特许经营类项目有较高分红率的原因是需要把本金摊还算在分派率里面。以高速路REITs为例，其中涉及的底层资产是高速路的收费权，收费权到期日越短，相关资产价值越少，相应的现金分派率就越高，因为其中隐含了每年向投资者摊还的一部分本金。而产权类REITs在产权证到期后，相关资产如土地、建筑物等仍有使用价值，两者的内在逻辑不一致。

公募REITs试点意义重大

国内首批基础设施公募REITs产品正式公开发售，对盘活存量资产并进一步推动基础设施投融资市场化具有重要意义。上交所表示，基础设施公募REITs试点落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。

“首批9只REITs基金是‘排头兵’，后续还会有大量优质的公募REITs陆续上市。”中航证券表示，中国标准的公募REITs产品潜在规模应在5万亿元至14万亿元之间，远超过当前公募基金持有A股的市值。

招商证券认为，对企业而言，公募REITs将帮助企业盘活存量基础设施资产，实现重资产上市，提升流动性和周转率，缓解企业资金压力，为企业加速发展赋能。

对投资者而言，公募REITs是否值得参与？中金公司表示，投资者参与公募REITs的投资价值主要体现在两个方面，一是首发认购的打新收益，二是长期持有的配置收益。从长期持有角度来看，随着资产配置重要性的不断提升，REITs作为新的资产类别，依靠其介于股票和债券之间的收益风险特征、稳定的分红率以及和传统资产低相关性等优势，将获得国内FOF、银行理财、“固收+产品”等资金的青睐。

中航证券表示，公募REITs试点落地，不仅仅是增加一种资产配置品种，其对解决当前金融领域存在的结构性问题也具有一定意义。比如，通过将富余流动性和财富绑定在基础设施建设领域，从而优化我国金融结构；通过降低政府所承担的财务成本，从而提升资源配置效率。

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