利润率已近底部，投资转向积极

 业绩符合预期，增速逐季回升。1）13 年中报业绩增长符合预期，增速逐季回升。13 年上半年全部上市房地产公司归属母公司所有者的净利润增速分别为31.3%和 31.6%，较一季度再度提升 5.3 和 2.5 个百分点，由于市场回暖带来现房销售进度加快和开发商结算意愿提升，业绩增速逐季提高；2）毛利率仍在下降，但已接近底部。

2）毛利率仍在下降，但已接近底部。2013 年上半年全部上市房地产公司和重点公司的结算毛利率分别为 36.2%和 36.4%，较 12 年分别下降了 0.7 和 1.7 个百分点，目前利润率下降过程或将持续到今年年底，但目前已接近底部，预计全年毛利率降将至 36%左右，未来维持稳定。

 投资转积极，行业加杠杆。1）销售回款增速滑落，行业集中度继续提升。销售景气度高位维持，但基数抬高导致增速下滑。2013 年上半年上市房地产公司和重点公司销售回款增速分别为 40.7%和 40.1%，增速较 1 季度分别回落了和34.4 和 38.9 个百分点。但上市公司销售额占比从 12 年的 10.5%提升到了11.4%，行业集中度继续提升。2）投资积极，经营性现金流再现净流出。由于销售稳定以及行业补库存需要，上半年开发商投资力度加大，上半年行业上市公司和重点公司经营性现金流出增速分别为 60.2%和 69.8%，较 12 年的 5.4%和 8.4%大幅回升，也高于销售回款 40.1%的增速。行业的经营性现金流自 11年 12 月以来重新出现了净流出。预计未来企业的投资力度将逐渐趋于中性，经营性现金流出增速将基本维持在与销售回款增速匹配的水平。

3）行业加杠杆，净负债率有所提升。投资积极导致货币资金增速和短期借款的现金覆盖比例下降，而在上半年较宽松资金面及平稳后市预期下，开发商净负债率开始适度增加。

 利润率逐渐企稳，业绩增速小幅放缓，自上而下预计 13、14 年重点公司业绩增速为 20.5%、19.2%。1）利润率下降或将持续到今年年底，但目前已接近底部，预计 13 年重点公司毛利率将从 12 年的 38.1%下降至 36.0%，14 年回升仍维持在 36%左右。2）市场环境平稳，结算意愿较 12 年小幅提升，但利润率下降导致业绩增速小幅放缓，预计 13、14 年重点公司净利润增速从 12 年的 23.0%小幅放缓至 20.5%、19.2%。

 预计下半年销售将基本维持稳定，但全年看仍有较高增速，维持板块“看好”评级，推荐估值低、业绩确定、销售增长较好的龙头公司和优质成长股。预计下半年在中性偏紧的货币环境下，销售将基本维持稳定，但难以大幅超预期，但全年看仍有较高增速。从目前的行业预收款情况看，今年业绩确定性高，估值较低，具有较好的配置价值，相对收益将延续，推荐保利地产、万科 A、华夏幸福、南国置业、荣盛发展等。