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通过外汇占款、央行总资产和利率的对比后，利率至少在2017年7月之前大概率是企稳的表现，结合前文本轮利率企稳是2015年10月开始的，利率企稳时间具备14月以上的条件，所以前文关于土地溢价的阶段性顶部推演应该大概率能够实现。按照如此推演的话，房价增速大概率会在2017年1-2月见顶，但高频数据显示10月的土地溢价大幅回落（受制于密集的地产调控以及土地溢价的调控政策），拐点或提前到来，当然需要11月数据进一步确认。

这么大的篇幅来推演房价的走势，不是给大家投资房地产的建议，是为了更好的推演下面房地产投资和新开工的变化。在前文房价和销售增速的对比来看，房价短期保持上行趋势，并不代表销售不会出问题，也就是说房价增速上涨后期对销售的提振有限，而且一旦房价增速回落，销售增速有加速下降趋势。从逻辑上讲销售增速是房地产投资开发或新开工的领先指标，一般会有3-6个月的领先，但我们通过数据对比发现，实际情况并非如此，从上图和下图可以看出，在底部销售对投资和新开工的领先期越来越长，而在顶部领先期越来越短，近期更是呈现同步见顶的迹象。这说明销售到投资和新开工的传导已经出现了问题，房企开发意愿在逐步下降，对未来的信心也逐步转差，所以底部需要更长时间销售的回升，才能激起房企的开发意愿，而在顶部时一旦销售见顶，房企的开发意愿随即掉头。

下面再从另外两个指标来验证一下房企的开发意愿转弱，首先是房地产开发资金来源（国内贷款、自筹资金和按揭及定金是主要的三大来源），从下图可以看出之前两轮周期里来自销售端的资金一般是增速先见顶的，而自筹和国内贷款是后见顶的，这有利于延缓投资增速下滑态势，而这轮周期自筹和国内贷款是先见顶的。另外，从资金来源占比来看，来自销售端的资金占比逐步提升，目前已50%左右（之前也就40%左右），而自筹和国内贷款占比不断下降。这些都能说明房企对未来的谨慎态度，开发更多的是看销售的好坏。

土地溢价理论上反映了房企拿地的意愿，但我们通过数据对比发现，之前确实是这样，但近期土地溢价的高企或被赋予了其他的职能（比如，推高房价的手段）。本文将成交土地规划建筑面积作为衡量房企拿地意愿的量指标（这和以后的开发意愿息息相关），土地溢价作为衡量房企拿地意愿的价指标。如果两者同步，说明开发意愿强烈，如果两者背离，说明后期开发意愿薄弱。从下图看出，最近三轮周期，两个指标的同步性在逐步减弱，目前更是背离的情况。也许有人会说，目前一线城市有土地供应限制问题，但本文的数据是采用的百城数据，一线城市的体量并不大，而其他城市则没有土地限制的问题，所以说两者的背离依旧能够说明房企开发意愿逐步薄弱。

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