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土地溢价领先于房价，那么如果找到土地溢价的领先指标，就更有利于我们预判房价的走向。土地溢价和房贷都属于资金的范畴，所以自然会进一步联想到利率，利率是衡量资金价格的有效指标，从逻辑上讲，利率下降，使得房企和居民的资金成本下降，有利于扩大资金使用量，进而对土地溢价和房贷产生正向影响。下面通过数据对比看看，到底有没有这种影响，从下图可以看出，每次利率开启下行周期，土地溢价几乎同步起步（08-09年阶段，土地溢价略有滞后，估计和刚经历过金融危机，市场信心恢复需要一定时间），这很好的验证了逻辑的推演，说明利率是监测土地溢价比较有效的指标。由于目前市场关心顶部什么到来，所以我们再来看一下顶部的表现。随着利率的持稳一段时间或上行后资金成本降低效应将逐步淡化，土地溢价持续上升也就难以为继。按照以往两个周期来说，都是利率企稳后14个月土地溢价见顶回落的，而这一波利率是2015年10月开始企稳的，按照如此测算的话，土地溢价大概率会在今年12月见顶。

但这里面有个假设是利率会一直持稳，至少要企稳14个月以上，那么后期的利率会不会继续企稳呢，关于这个问题，需要我们进一步寻找利率的影响指标。利率作为央行货币政策的一个重要工具，属于价的宽松范畴，所以我们需要判断可能影响央行货币政策的因素。当然一个国家的经济目标是比较多的，影响货币政策的因素会很复杂，我们只能从某一个角度去猜想。我国央行有自己的特点，储备货币中外汇占款是绝对主力，所以外汇占款的变化，会对国内资金面造成很大的影响（在不考虑其他因素的背景下，外汇占款增多，国内货币供应增多，外汇占款减少，国内货币供应减少），为对冲外汇占款的影响，央行会采取相应措施，比如价的宽松、量的宽松。从下图中的外汇占款增速和利率关系对比来看，利率确实和外汇占款增速的变化有比较大的关联，当外汇占款增速持续下降的过程中，利率将逐步开启下行通道（一般滞后10月左右），至少从05年至今，外汇占款增速下降期间，利率没有开启上升通道过，这从逻辑上说的通的，毕竟外汇占款增速下降，预示着国内资金将趋紧，需要货币宽松对冲。而当外汇占款增速企稳或回升后，利率将结束阶段性下降通道，开始阶段性企稳或上升。目前来看，外汇占款增速逐步企稳，利率大概率不会再继续下降了，一方面外汇占款企稳阶段利率往往是稳定的，另一方面即使后期外汇占款增速继续下降，由于利率政策有滞后性，短期也不会降息（至少2017年7月）。

说完外汇占款，我们再看一下央行的两大类货币工具的关系，本文将央行总资产增速作为衡量央行量的宽松的指标，利率作为衡量央行价的宽松的指标。从下图可以看出，央行几乎不会同时实行量和价的宽松，当前的情况是央行总资产增速开始上升，处于量的宽松阶段，基于这个判断，利率短期应该也不会进一步下降，且不排除高频利率走高的可能（近期同业拆借利率有走高压力，只不过短期央行再采取量的宽松对冲），而且按照之前的规律来看，一般在量的宽松结束后，利率会在10个月左右后在重新开启下行通道，基于这个判断，哪怕这波量的宽松9月就结束了，至少也得到2017年7月后利率才有可能进一步下降。

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