公司业绩符合市场预期。按照备考报表口径，公司2015年实现营业收入492亿元，同比增长8.2%；公司实现归属于母公司股东的净利润68.9亿元，同比增长31.1%。公司业绩和2015年9月原招商蛇口公告的备考业绩预测基本一致，也符合市场预期。

普通地产公司普遍缺乏内生发展的可持续性。2015年以来地产销售有回暖，但地产企业普遍面临发展可持续性问题。也就是说，哪怕企业销售回款好，其新增土地储备质量可能偏低，或者地价可能偏贵。企业当然也可以谋求战略转型或外生并购，但转型或外生发展确定性始终较低。偶尔有一些资源型公司，却可能因为资源太多而造成企业财务负担沉重。A股地产板块缺乏传统业务可持续性强，创新业务确定性高，且财务负担不重的投资标的。

一线核心城市土地储备极丰富，可供长期持续开发。公司在蛇口、太子湾和前海分别拥有尚未开发的土地30.4、46.3和228.3万平米。其中部分土地尚未办理土地使用权证，但大多权属并无争议。按照各地常见的2.5容积率推算，公司在以上区域的可开发资源规模超过700万平米。假设未来深圳每年新房销售面积均和2015年持平（831万平米），且公司未来每年在深圳市场占有率5%，则仅是这些资源都可以持续开发16年多。而且，公司无需为这部分资源在当期占用较多的资金。2015年底，公司有息负债率为23%，净负债率为12%，在行业中均处于较低水平。公司是少见的可在核心城市持续开发房地产的企业。

业务板块布局合理，园区业务有望发力，创新性收入来源或不断拓展。公司在2015年启动了非上市公司换股吸收合并上市公司同时配套融资，将多业务板块聚合为一体化管控。项目型的地产开发逐渐向社区运营转变。园区运营业务既重视再造老蛇口，也重视蛇口模式不断进行复制。随着国家积极推进自贸区建设，我们相信公司的园区业务的收入和业绩占比将在未来显著提升。公司邮轮品牌更加成熟，健康养老，创意文化，自贸商城，跨境电商等业务百花齐放。此外，公司240.5万平米投资性物业也在稳定贡献业绩。公司内生潜在增长点较多，新业务有望持续贡献现金流和业绩。

风险提示。公司在深圳的土地储备较多，深圳在2015年以后房价上涨较快，限制需求的政策可能会冲击公司资源价值；公司的邮轮运营，园区运营等业务孵化时间长，投资见效慢，公司要实现业绩飞跃仍需要时间。

盈利预测及估值。我们预测，公司2016/2017/2018年EPS为1.10/1.34/1.56元/股。公司NAV24.70元/股。公司园区等业务有望厚积薄发，且公司在深圳等地的资源量足质高，创新业务发展前景广阔，应该有理由给予比一般房地产企业更高的估值水平。我们给予公司2016年18倍的PE水平，即19.84元/股的目标价，当前股价14.70元/股，首次给予“买入”的投资评级。

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