万科 A(000002)

——推盘及去化率上升明显，销售回落主要因签约滞后

投资要点：

2013 年 6 月公司实现销售面积 111.6 万平方米，销售金额 134.9 亿元，同比分别下降 8.8 和上升 1.3%，环比分别下降 9%和 4.7%，销售均价为 12088 元，同比上升 11%，环比上升 5%。6 月新增项目储备 5 个，土地权益面积共计 52.88 万平米，共需支付地价款 32.39 亿。

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 6 月销售金额为 134.9 亿，同比上升 1.3%，环比下降 4.7%，环比下降主要是签约滞后所致，但实际认购额近 160 亿，认购率也升至全年最高水平。 6 月销售面积和金额分别为 111.6 万方和 134.9 亿，同比分别为-8.8%和 1.3%，环比分别为-9.0%和-4.7%。6 月销售额环比有所下降，主要是因为月底推盘较多，签约相对滞后。6 月实际推盘量较多预计约为 170 亿，较 5 月增加 40 亿左右，6 月实际认购额也近 160 亿，仅次于今年 3 月，认购率由前期的 55%上升至 61%左右，为全年最高水平。6 月万科销售均价为 12088 元，同比上升 11%，环比上升 4.7%，价格上升较多与结构性因素有关，从实际项目的定价情况来看，6月的价格相对平稳，涨幅并不明显。

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 7 月推盘量淡季不淡，预计将与 6 月基本持平，销售额上升至 160 亿左右，维持 13 年销售额 1750 亿的预测。公司 6 月销售额下降主要是签约滞后所致，但实际推盘和认购情况都有明显增加。预计公司 7 月推盘不会明显下降，仍将保持 170 亿左右水平，加上大部分 6 月的已认购未签约金额将在 7 月签约，预计 7 月销售额将上升至 160 亿左右，从而表现出淡季不淡的特征。维持公司13 年全年推盘量约 1600 万方、销售额 1750 亿的预测。

 6 月新增项目储备 5 个，权益地价款 32.39 亿，环比下降 11%，价格合理的拿地机会变少，但公司仍将积极把握合适的拿地机会。万科 6 月共新增项目储备 5 个，权益建筑面积共 52.88 万方，总权益地价款 32.39 亿，占销售额比例由前月的 26%回落至 24%，由于目前价格合理的拿地机会仍然较少，公司的拿地力度也就相应有所放缓，但挖掘优质地块的积极性并未下降。

 销售增长可期，龙头开发商优势突出，估值低，维持“买入”评级。调控格局下行业集中度提升趋势更为明确，龙头开发商优势更加突出。预计公司 13年可售量在 2400 亿左右，销售额可达 1750 亿，同比增长 24%，维持 13、14年 EPS 为 1.40 元和 1.68 元的预测，公司 RNAV 为 14 元，目前股价对应 PE 分别为 7X、6X， P/RNAV 为 72% ，估值处于低位，维持“买入”评级。

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