万科 A(000002)

——5 月销售差强人意，趋势已在回升之中

投资要点：

2013 年 5 月公司实现销售面积 122.6 万平方米，销售金额 141.6 亿元，同比分别上升 19.6%和 32.1%，环比分别上升 10.7%和 14.4%，销售均价为 11550 元，同比上升 10%，环比上升 3%。5 月新增项目储备 8 个，土地权益面积共计 126.7万平米，共需支付地价款 36.43 亿。

 5 月销售金额为 141.6 亿，同比上升 32.1%，环比上升 14.4%，但认购额与 4月基本持平，去化速度有所下降，销售情形略显疲软，但近 2周已逐渐回升。5 月销售金额为 141.6 亿，同比上升 32.1%，环比上升 14.4%，但认购额与 4月基本持平，去化速度有所下降，销售情形略显疲软，但近 2 周已逐渐回升。5 月销售面积和金额分别为 122.6 万方和 141.6 亿，同比分别上升 19.6%和32.1%，环比分别上升 10.7%和14.4%。虽然签约额环比上升 14.4%，达到 142亿，但实际认购额约为 120 亿左右，与 4 月大致相当，同比增幅有所回落。公司 5 月销售略显疲软，主要表现在：1）公司 5 月实际推盘量为 110 万方左右，与 4 月的 105 万方基本相当，低于月初预计的 130 万方；2）新盘认购率也由此前 60%左右的水平回落至 55%左右。但值得注意的是，实际公司销售最弱的是 5 月第 2 周，最近两周销售情况已经开始重新回升，表现出逐渐向好的趋势。5 月万科销售均价为 11550 元，同比上升 10%，环比上升 3%，目前销售均价与一季度基本持平，若剔除结构性因素，实际的销售价格仍处于平稳微涨态势。

 6 月推盘量将回升，维持 13 年销售额 1750 亿的预测。虽然 5 月销售略低于预期，但近 2 周回升趋势比较明显，市场仍处于平稳向好面。预计公司 6 月推盘量将增加至 130 万方，销售额可达 150 亿左右。由于目前销售形势仍然平稳，预计公司全年推盘量约 1600 万方，维持全年销售额 1750 亿的预测。

 5 月权益地价款 36.43 亿，占销售额比例有所回落，主要因地价上涨过快，价格合理的拿地机会变少，但挖掘优质地块的积极性并未下降。5 月权益地价款 36.43 亿，占销售额比例有所回落，主要因地价上涨过快，价格合理的拿地机会变少，但挖掘优质地块的积极性并未下降。万科 5 月共新增项目储备 8 个，权益建筑面积共 126.7 万方，总权益地价款 36.43 亿，占销售额比例由前月的 53%回落至 26%，与 3 月基本相当。由于 13 年以来土地市场价格上升较快、竞争激烈，价格合理的拿地机会不再多见，公司的拿地力度也就相应有所放缓，但挖掘优质地块的积极性并未下降。

 销售形势稳定，13 年货量充分，龙头开发商优势突出，维持“买入”评级。调控格局下行业集中度提升趋势更为明确，龙头开发商优势更加突出。预计公司 13 年可售量在 2400 亿左右，销售额可达 1750 亿，同比增长 24%，预计 2013年和 2014 年，公司每股 EPS 分别为 1.40 元和 1.68 元公司 RNAV 为 14 元，目前股价对应 PE 分别为 8X、7X，P/RNAV 为 72% ，维持“买入”评级。