保利地产(600048)
——业绩增长有保障，抗风险能力提升

公司公布2013年度报告： 全年实现营业收入923.56亿元，同比增长34.03%；归属母公司净利润107.47亿元，同比增长27.36%；基本每股收益1.51元，同比增长27.36%；与业绩快报基本一致。

产品定位和开发策略使公司去化速度和抗风险能力继续提升。公司产品结构以刚需产品为主，13年成交144平以下套数占总成交套数93%，首次置业者占86%；产品布局以经济发展潜力大、人口导入力强、土地资源稀缺的一二线为主，全年一二线新增土地储备面积和金额占全部新增储备的73%和93%；辅以快周转的开发策略，在行业整体增速放缓、风险因素堆积的情况下，公司在实现既定销售目标的同时很好的提升了抗风险能力。

少数股东权益占比持续上升，毛利率降至历史低位。公司13年少数股东权益占比为25.2%，分别比12年、11年上升2.8和9.0个百分点，随着公司新增土储中权益的下降，预计该比例还会持续上升；由于 2011年高地价项目进入结算及部分项目首期销售价格较低所致，公司结算毛利率降至32.16%为历史低位，但公司13年新增土地储备平均楼面地价3111元/方，较12年3386元/方，单位土储成本同比下降8.1%，同时公司布局的一二线城市销售均价仍存在上涨动力，预计14年毛利率将回升至33%。

开工投资保持稳定，维持14年 1530亿元销售额的预测，业绩锁定度为70%。公司13年新增土地总建筑面积为1827万方、金额568亿元，投资力度（买地金额/卖房金额）为45.3%，较2012年的46.2%下降0.9个百分点；14年计划新开工、竣工分别为1750、1350万方，同比增长3%和7%，开工、投资基本保持稳定。公司13年末可售存货货值约300亿，预计14年全年可售货值约2000亿元左右，维持14年销售额1530亿元的预测，同比增长22.1%。13年预收账款1072亿元，业绩锁定度70%，公司业绩增长有保障。

投资建议：以刚需产品为主和加大一二线布局的策略，使公司去化速度和抗风险能力进一步提升，同时公司积极探索养老产业等创新业务，14年业绩增长有保障，维持买入评级。在行业下行风险加大的同时，公司抗风险能力得到显著提升，我们维持14年签约销售额1530亿元，同时随着单位土储成本的下降，公司毛利率将得到回升，公司业绩锁定度高达70%，我们预计公司14-16年结算收入为1127、1392、1681亿元，维持14-16年EPS为1.83、2.23、2.66的预测，对应PE为4X、3X、3X，估值仍处于低位，维持买入评级。