2025年11月20日，房地产板块尾盘戏剧性拉升，我爱我家涨停，世联行、财信发展领涨，房地产ETF上涨1.06%，换手率4.30%。大家应该都看到彭博社的传闻了，今天正好借这个股市来探讨其背后的深层逻辑。

我们认为当前地产股交易的本质类似于在交易政策的信用期权，说人话就是炒预期。市场押注政府有意愿、有工具、有空间扭转房地产困境。

逻辑链是这样的：政策传闻 → 改善房企现金流预期 → 估值修复。用时下的新式词来说的话，这个过程是“量子跃迁式”的，很快的时间内就在K线上体现出来了。

今日的异动正是对存量房收储政策和流动性注入预期的定价。

我一直倡导的一个分析框架就是要权益市场与商品市场进行联动分析，我们再来看看相应商品端的情况。  

商品这边要出现一次启动需要这样的逻辑链：政策传闻 → 真实房屋销售数据验证 → 施工/竣工强度传导 → 建材订单落地 → 库存去化。

但是这个链条存在1-2个季度的时滞，且每一步都可能断裂。

但是这种时空错配不是风险，其中反而存在套利窗口。

今天螺纹钢社库依然处于季节性高位，玻璃的产销率却连续三周超100%，出现了一定的劈叉。更精妙的是，股市内部存在分化，例如财信发展和我爱我家，前者开发类地产股交易的是信用修复，而后者服务运营类地产股交易的是存量盘活。

那么这个分化本身就是信号了。前者对应的是新开工（螺纹钢），后者则对应竣工与二手流通（玻璃、PVC）。聪明的投资者不应在商品市场简单跟随股市情绪，而应利用股市带来的波动率溢价，反向布局那些时滞更短、确定性更高的竣工端品种。该逻辑反之也是成立的，通过商品端品种的变动，来更早的埋入相应的板块中，等待情绪的启动，而不是人云亦云追风追热。

另外这次的异动可以与10月国新办发布会上的数据联合来看。发布会上披露的二手房成交占比已达44.8% ，叠加这次的传闻，揭示了一个不可逆的趋势，国内房地产已步入存量运营时代。

这不仅是周期问题，更是结构性的范式革命。

 旧范式是增量，通过土地购置 → 到新开工 → 最后螺纹钢、水泥需求提升。这个模式依赖的是信用扩张的β。

 新范式是存量，利用二手房流通 → 到翻新、装修、维护需求提升 → 再到特定商品消费提升。这个模式赚的是存量更新的α。

这一范式转移，是当下市场分析中的盲点。

首先是螺纹钢的需求弹性永久性衰竭。即便销售回暖，新开工面积再难回到18亿平米峰值，这是由城镇化率、人口结构决定的硬约束。股市中开发类地产股的每一次反弹，都是螺纹钢多头最佳的移仓时机。

图片来源：弘则资讯，侵删

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目前还处于系统8月份显示的趋势当中，但昨晚期货夜盘螺纹钢就出现了一个小小的反弹。

还有一个忙点就是轻量化与后周期商品的需求韧性被系统性低估。

PVC是这一逻辑的完美载体。二手房翻新市场有个规律，那就是几乎不改结构，但可能换水电。PVC穿线管、排水管是每一次翻新中不起眼但用量最大的消耗品。与新房可能用PPR不同，翻新市场对PVC的依赖度较高，因为改造便捷、成本低。股市中存量运营类地产股的活跃度，与PVC社会库存去化速率呈现6周的领先相关性。

所以由上图我们可以看到当前PVC仍处于上一波趋势当中，若传闻被证实且落地，刺激了二手房市场的活跃，那么PVC后续社会库存去化，则可能迎来转机。      

还有一点。当代理销售股涨幅超过开发建设时，也能一定程度上的说明市场交易重心已从增量开发转向存量流通，此时PVC的跨期正套会同步走强。这种跨市场的信号共振，正是范式转移的特征。

还有就是宏观流动性预期的剧烈变化。

传闻中的地产白名单扩容和名义利率下行，预示着信用周期可能转向。

一方面，宽松预期支撑所有风险资产的情绪底。但另一方面，房地产作为40万亿级的信用吸水海绵，一旦被激活，可能在Q1-Q2对整体流动性产生虹吸效应，短期内反而抽走制造业、基建的资金活水。这对依赖资金驱动的双焦、铁矿石构成潜在压力。值得注意的是，股市地产ETF的放量（11月20日换手率4.3%），往往是商品市场流动性边际收紧的领先指标——资金从虚拟资产转向实体信用承接，存在3-4周的时滞。

对商品的结构性影响：产业链内部的利润再分配

地产预期改善→黑色系产业链复产预期升温。然而，需求复苏是慢变量，而供给响应（例如钢厂复产）是快变量。这将导致：

第一是利润向上游集中。在需求被证实前，对铁矿石、焦煤炭的补库预期会率先走强，侵蚀钢厂利润。这是做多故事的成本逻辑。故事越动听，原料越贵，钢厂越亏。股市中开发类地产股的涨停强度，与铁矿石-螺纹钢比价呈现0.7的正相关性。

第二是保交楼政策对利润的定向输送。政策资源优先保障竣工端，这意味着与竣工相关的商品（如玻璃）其利润兑现度和确定性，远高于新开工相关品种。股市中服务运营类地产股的估值修复，可能对应玻璃01合约的顶升行情。

昨日地产股的异动，不是一个简单的买入信号，而是一个开启复杂决策的开关。它要求投资者需要同时思考四个维度：

一是时间维度，理解政策预期与商品需求之间的预期差半衰期（通常12-16周）。

二是结构维度，认清从增量到存量的范式革命，放弃螺纹钢β收益，拥抱PVC、铝的α收益。

三是资金维度，预判流动性在虚拟与实体间的再布局，警惕虹吸效应。

四是信号维度，将股市板块结构作为商品市场的领先信号板，识别优先序。

最大的风险，不是错过上涨，而是用旧的增量信仰地图，去跋涉新的存量博弈领土。真正的机会，藏在二手房装修垃圾里，藏在保交楼的水泥缝隙里，更藏在范式转移的裂缝之中。

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