流动性推动板块表现。最近一段时间，龙头地产股表现较好。当前市场存在一些积极因素。一些中长期投资者，例如保险公司，比较重视资源的绝对价值和公司的安全边际，龙头地产公司符合其要求。近几年来，保险公司也陆续成为了金地集团、万科A和金融街等企业重要机构股东。一些重点城市的房地产价格继续上涨。到2015年11月，深圳和上海的一手房价分别同比上涨了34.8%和12.5%，二手房价格则分别同比上涨了41.2%和16.6%。政策化解房地产行业库存问题意图明确，市场期待能有新政策出台。尽管我们认为，市场特别关注的按揭贷款利息抵扣个人所得税短期内无法出台，但政策鼓励去化的意图是明确的。不过，除了上海和深圳之外，绝大多数城市房价上涨幅度仍然不大，板块并没有一次性资源重估的机会。目前各大城市土地价格有继续上涨的压力，企业公开市场新增土地储备的潜在盈利空间可能不足。因此，我们认为本轮地产股的表现，其核心是流动性推动的价值回归，而不是行业政策或基本面出现超预期因素。在总市值排名前16位的地产企业（除停牌的绿地控股）里头，万科和金融街本周前4个交易日累计涨幅超过30%，保利地产涨幅超过20%，而招商地产等4家公司涨幅累计超过10%，剩下9家公司涨幅不到10%。个股表现分化较大，少数个股倍受资金青睐。

新拿地机会不多，早年累积存量土地是短期看点。我们认为，地产行业所处的长周期位置没有发生变化，地产公司遇到的问题也没有发生变化。地产行业遇到的最大问题，是当前一线城市地价偏昂贵，按照当前房价算新拿地盈利难度很大。行业遇到的第二大问题是，企业转型缺乏成功的案例和明确可行的方向。因此，我们认为投资者如果有兴趣参与当前地产股的行情，则不妨在涨幅不大，基本面尚安全的个股中寻找在个股层面能够超预期的标的。新增优秀土地储备成本较高，传统开发模式可持续性存在疑问。而三四线城市库存偏大，开发业务吸引力不足。对传统的发展商来说，传统业务的看点主要是一线城市存量土地储备。因为2015年以来地价不便宜，最重要的是早年累积的存量土地储备规模。从中长期来看，地产板块长期超额收益来源，则应该在那些寻求转型，且能够找到独特盈利模式的个股。

从资源补涨角度寻找股价补涨品种——首选北京区域，其次上海区域。2012年以来，只有一线城市的房价在持续上涨，其他城市，包括绝大多数二线城市资源增值都十分缓慢。从资源重估角度，最值得投资者关注的，是北京、上海、深圳三个一线大城市。只有这三个城市，能有效吸引全国购房需求。当然，我们并不看好那些试图新进入这些城市拿地的发展商。但历史上在这些城市拥有较多土地储备的企业，其资产价值客观存在。

具体看，2015年以来深圳房价上涨较快，而北京房价上涨最慢。究其原因，我们认为是北京最严厉的限购政策限制了较多买房需求，以及大量自住型商品房分流了部分需求。然而这三个一线城市，都是二手房占成交主体的地方。相比一手房来说，二手房的供给方和需求方的买卖意愿都是更加模糊且波动的。一旦社会形成房价上涨预期，二手房占供应主体的城市供应很可能快速收缩，因为小业主更容易调高房屋销售价格。这点来说，其实北京、上海和深圳并没有什么区别。深圳2015年房价上涨较快，和2015年之前深圳房价上涨较慢，绝对房价水平相对于北京、上海来说偏低有一定关系。到2015年底，北京房地产市场的绝对价格相比上海和深圳已经并不明显偏高，且市场已经经历了一段时间的休整。因此我们相信，从存量资源补涨角度寻找标的，北京优于上海，上海优于深圳，深圳优于其他城市。我们建议投资者关注北辰实业，泰禾集团，嘉宝集团，新城控股，北京城建、金融街和其他在北京，上海有大片土地储备，深耕多年，且这些土地储备大多数并非在最近6个月获取的公司。

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