新房降价，二手房成交“腰斩”，这个二线城市楼市未来怎么走？

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  大连楼市热门区域甘井子区| 视觉中国(000681,股吧)

  每经AI品房讯 10月，大连二手住宅成交量仅2048套，惨遭“腰斩”。另据媒体报道，大连现阶段新房均价也出现了1000~2000元/平方米的下跌，如碧桂园东港国际降价，万科大都会星海也积极促销，推出不少特价房源。

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  大连曾一度领涨东北楼市。据国家统计局数据，今年上半年，大连新房销售价格环比涨幅1%，同比涨幅6%；二手房销售价格环比涨幅0.5%，同比涨幅6.3%，均高于东三省如沈阳、长春、哈尔滨等主要城市。

  8月16日，大连市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》，“连八条”扩大了限售区域并收紧限售年限，规定新签商品房可售延长至网签5年，二手房从取证2年延长至3年。

  随后，大连楼市迅速冰冻。

  而事实上，在本轮拐点到来之前，根据2021年9月国家统计局数据，大连新建住宅同比增长6.1%，位于70城涨幅前列。只不过，二手住宅价格方面颓势已悄然来袭，大连从2019年11月开始便出现了多个月环比涨幅为0。尤其是从2020年4月起，环比涨幅均小于1，并且逐月走低，在2021年9月份涨幅下探至阶段低位0.2%。

  易居研究院监测数据显示，大连今年10月二手房成交量增速下跌48.8%，同比下跌47.6%。前期大热的北府花园、龙湖水晶郦湾等二手房项目，经历10月的下跌后能否稳住均价？

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  大连的房价真实走势状况究竟如何？

  我们选取了大连两个热点楼盘，用每经独家研发的房地产资讯大数据产品每经AI品房小程序来分析评测一下。

  位于大连市甘井子区的北府花园，2004年建成，总计1400户左右，目前由尤豪斯物业有限公司提供物业服务。每经AI品房大数据显示，北府花园当前AI估值参考价19068元/平方米，其中SWOT指标显示，该小区商务密度、购物配置、公交配置指数接近满分，分别为9.3、9.8和9.5；小学及幼儿园配置中规中矩，分别为5.7和5.2。

  值得注意的是，虽然交通便利、商业丰富，但北府花园周边消费非常“实惠”，周边餐饮消费客单价51元，对比全国消费档次指数为2.2，这意味着相当于二线城市与三线城市之间的消费水平，在甘井子区域内高于55%的住宅项目，同城对比属于中档消费区域。

  图源| 每经AI品房

  北府花园教育环境得分明显属于中等舒适区，周围有5个小学，距离小区最近都仅417米，最远不超过800米。

  但美中不足的是该小区居住密度较高，周边1公里范围居住人口7.39万人，在甘井子区域内属于居住密度偏高的区域，高于97%的住宅项目。

  大连市的另一个热盘——位于中山区东港位置的龙湖水晶郦湾，由于地处东港稀缺区位，二手房一向受到买房人追捧。每经AI品房大数据显示，龙湖水晶郦湾当前AI估值参考价为27165元/平方米，该小区通勤车速较北府花园高出不少，为9.3，但公交配置指数仅为0.2。

  图源| 每经AI品房

  与北府花园实惠的消费水平截然不同是，龙湖水晶郦湾消费档次指数高达9.1，周边餐饮消费客单价101元，几乎是北府花园的两倍。与全国范围对比，消费档次指数为1.5，即相当于一二线城市之间的水平，在中山区内高于91%的住宅，属于大连市的“高档消费区”。

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  在当前新房价格走低、购房政策不放松，以及市场观望情绪蔓延之下，这两个热点二手房小区价格将走向何方？

  据每经AI品房估算，龙湖水晶郦湾将跑输中山区平均涨幅，仅高于中山区15%小区，预计5年后房价有望达到34981元/平方米，而北府花园则将跑赢甘井子区平均涨幅，5年后有望达到22935元/平方米。

  图源| 每经AI品房

  图源| 每经AI品房

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  今年最后两个月，楼市已然难以回转，未来预期的不确定性会对大连的新房和二手房走势造成怎样的影响？

  同策研究院报告显示，受政策收紧的持续影响，整体市场转冷，大连10月商品房供应销售备案量同比环比均回落。预计2021年11月、12月年末叠加疫情影响，市场还会持续走低，甚至会影响部分楼盘的开盘入市计划。

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