国家统计局公布2021年1-8月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额9.8万亿元，同比增长10.9%；新开工13.6亿平米，同比降3.2%；竣工4.7亿平米，同比增26.0%；土地购置面积10733万平方米，同比下降10.2%；土地成交价款6647亿元，同比降6.2%；商品房销售面积11.4亿平米，同比增长15.9%；销售额11.9万亿元，同比增长22.8%；房企到位资金13.4万亿元，同比增长14.8%。

  平安观点：

  投资增速继续回落，短期下行压力犹在。房地产投资1-8月累计同比增10.9%，较2019年同期增15.9%；8月单月投资同比增0.3%，增速处2016年以来第二低，仅高于2020年2月，环比上月降1.1pct，符合此前判断。往后看，考虑上年高基数、资金环境整体偏紧叠加库存逐步累积，短期投资下行压力犹在，单月增速不排除进一步下行可能；全年维持此前判断，预计投资同比增长5%以上。

  新开工延续负增长，竣工保持高增。1-8月新开工累计同比降3.2%，较2019年同期降6.6%，8月单月新开工同比降16.8%，降幅环比收窄4.7pct。往后看，考虑销售显著降温、商办类已开工未售库存高、长三角等核心城市土地供应不足，加上部分信用事件房企短期大概率放缓开工，预计新开工增速仍存下行压力。1-8月全国竣工累计同比增26.0%，8月单月同比增28.5%，增速环比提高2.8pct，后续单月竣工增速有望保持高位。

  单月销售降幅扩大，短期仍将承压。1-8月商品房销售面积、销售额分别同比增15.9%、22.8%，较2019年同期增12.1%、24.8%；8月单月分别同比降15.5%、18.7%，降幅环比扩大7.0pct、11.6pct。8月单月销售面积增速为2015年3月以来第二低，仅高于2020年2月。往后看，随着各地调控与按揭收紧效果显现、个别房企信用事件影响居民购房信心，短期全国单月销售增速或仍承压，全年预计销售面积同比增0%-5%。

  到位资金增速回落，关注资金端可能的边际改善。房企到位资金1-8月同比增长14.8%，增速较1-7月回落3.5pct；其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降6.1%、增31.3%、增13.4%。考虑后续房地产销售、投资仍将承压，近期个别房企信用事件频发，《经济参考报》亦刊文表示“不向房地产市场发出错误信号；也要防止政策调整误伤合理的市场需求”，预计后续融资端压力将略有缓和。

  投资建议：资金环境持续偏紧背景下，8月全国销售、投资、开工增速继续走弱，短期下行压力犹存，后续资金端压力有望逐步缓和。板块投资方面，随着各地土拍制度逐步完善、叠加监管对拿地销售比的限制，重点城市土地热度有望逐步降温，将带来拿地端毛利率的企稳。考虑市场对行业信用风险的担忧，建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头，如保利发展、金地集团、万科A。同时我们持续看好行业空间广阔、业绩高增的物管及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。此外随着竣工高峰期来临，建议关注玻璃、家装、家电等上下游产业链机会。

  风险提示：1）土地市场热度持续高企，带来行业毛利率持续下行，若后续土地市场维持较高热度，地价持续高企而房价上涨放缓，行业对应毛利率将持续下行。2）房企大规模减值风险；当前重点城市楼市调控持续加码，若调控力度超预期，将带来部分前期高价地减值的风险。3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。