原来疯狂抢地，现在房企竟然血亏退地，什么情况？青岛、深圳、天津相继出台土拍“新政”，房地产市场要变了？

  在浙江杭州，品牌开发商、A股上市公司宋都股份(2.430, -0.01, -0.41%)宁愿不要5000万元保证金，赔掉该公司一个季度的利润，也要坚决退掉此前拍下的土地——均因联合开发的企业方临时变阵，单方面突然违约，被取消合作，“给公司短期内的资金安排带来巨大压力。”

  不过，8月11日，两家合作开发商祥生控股（02599.HK）、宝龙均对外进行澄清，都没签合同，哪里存在违约？

  有房地产观察业内人士认为，在“稳地价、稳房价、稳预期”基调下，房地产行业已生变。在土地市场上，集中供地、熔断机制等相继出台。第一批集中供地高溢价下，多地的项目毛利率进一步下降。

  “以前集中拍地，出现了多家房企高溢价拿地的情况，整个行业极度内卷。现在限制溢价率，改为摇号和竞品质，也有意遏制非理性拿地，也有利于房地产公司利润改善。”一位上海房地产开发国企高管向券商中国记者分析，行业生变，或是杭州退地事件出现的深层原因。

  血亏退地归咎合作方？合作方澄清：从未签协议

  8月10日晚间，上市公司宋都股份就退地一事回复上交所监管工作函称，公司方面退地是因为联合开发的伙伴取消合作所致。

  也因此，已缴纳的5000万元保证金要“打水漂”了。宋都股份称，8号地块的竞得资格被取消，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还，涉及金额占最近一期经审计年净利润14.19%。

  今年5月7日，宋都股份全资子公司获得的杭政储出【2021】8号地块（以下称“8号地块”），随即与祥生控股(集团)有限公司浙北区域公司（以下简称：祥生）达成合作意向。

  宋都股份称，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。5月7日当晚，祥生控股(集团)相关人员到宋都股份现场洽谈合作事宜。5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

  5月13日，祥生方突然电话通知宋都股份相关人员，单方面表示不再参与本次合作。

  不过，就此前宋都股份退地事件，8月11日祥生控股发布的澄清公告，说法并不同。

  祥生控股公告称，宋都股份将放弃已竞得的8号地块土地使用权并被没收人民币5000万元预约申请保证金一事归咎于祥生控股，“公司的名誉现受影响。祥生控股将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。”

  祥生控股公告中称，在宋都股份竞得运河新城地块后，公司及附属公司未与宋都股份及附属公司签署任何协议或文件。

  祥生控股称，运河新城地块系由宋都股份以其全资子公司支付预约申请保证金并单独竞得，在竞得后又决定放弃，导致被没收人民币5000万元预约申请保证金。

  另一地块也被取消合作？

  上述公告还显示，宋都股份同期获得的杭州天目医药港地块，也被合作方取消了合作。

  5月8日，宋都股份竞得天目医药港地块，浙江宝龙锦城企业管理有限公司(以下简称：浙江宝龙)主动接洽公司希望就天目医药港地块合作开发，双方签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》，其中约定“股权比例：宋都50%，宝龙50%”、“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。

  据宋都股份介绍，浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议。5月19日，在宋都股份多次电话催促下，浙江宝龙工作人员明确表示放弃合作。

  宋都在公告中披露，宝龙没有按照约定支付土地款的行为违反了双方签署的《备忘录》，严重打乱了公司整体资金排布的计划和节奏，导致同一时间节点项下，公司集中资金支出金额放大。宝龙还拒绝签收《律师函》以及协商赔偿事宜。

  对此，宋都起诉到法院，包括请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元，并承担各项诉讼费用。截至目前，上述案件已被法院正式受理。

  不过，宝龙方面对外称，宋都退掉的8号地块和己方没有任何关系。宋都提到的另一地块双方签订的是合作备忘录，后期正式沟通合同条款过程中对于一些合作条件发生了改变，才导致没有达成一致。合作备忘录只是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。

  缘何双双合作告吹？

  财报显示，2020年，宋都股份总营收71.6亿，扣非净利5.4亿；祥生控股收益总额近466.4亿元，净利润30.53亿元。宝龙地产集团实现收入354.95亿元，利润60.93亿元。

  相比其他两家房地产开发商，宋都股份规模较小。梳理公开资料，这是宋都股份和祥生、宝龙首次合作。

  而争取“与政府及业内头部、百强房企开展多方合作开发”，合作拿地、联合开发，也是宋都股份多年的运营模式之一。

  2020年年报披露，宋都股份39个住宅项目只有3个是其自身100%持股；2019年年报披露的12个项目中有8个是合作开发。

  2019年年报中，宋都股份称，拿地以“招拍挂”为主，同时产业、一二级联动及收并购（合作拿地）多种拿地方式相结合，并与优秀的百强、头部房企展开强强联手；持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。

  事实上，宋都股份的模式变化或许也是行业发展形势所决定。

  “行业规模集中效应将愈加明显，综合实力强、核心竞争力明显的区域、全国房企将优势更加明显，中小企业拿地难、发展难的局面会加剧，收并购及合作拿地依然是企业获取项目的主要手段。”宋都股份2018年年报中称，在土地获取方面，将合理投资布局，创新投拓模式，加强股权类合作。

  2021年第一季度，宋都股份实现营业收入9.72亿元，同比增长14.57%；归母净利润为3685万元，同比下降42.28%。

  遏制非理性拿地，土拍市场变了？

  有房地产观察业内人士认为，在“稳地价、稳房价、稳预期”基调下，房地产行业已生变。

  中信建投(27.350, -0.07, -0.26%)研究所数据统计，7月百强房企全口径销售金额单月同比下降7.6%，销售增速年内首度转负。土地市场上，集中供地、熔断机制相继出台。第一批集中供地高溢价下，多地的项目毛利率进一步下降。

  “当前一些开发商资金周转紧张，信贷较难”，另一方面是地方土拍“新政”在近日密集出台，“以前集中拍地，出现了多家房企高溢价拿地的情况，像碧桂园的预期净利率已经低于2%，整个行业极度内卷。现在限制溢价率，改为摇号和竞品质，也有意遏制非理性拿地。”一位上海房地产开发国企高管向券商中国记者分析，综合这些因素或是杭州退地事件出现的深层原因。

  8月11日，青岛市成为继天津、深圳后第三个调整挂牌出让“两集中”地块的城市。

  当日，青岛市自然资源和规划局及崂山区、城阳区、即墨区等区自然资源局集中发布公告，终止7月30日发布的“两集中”出让地块，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

  在青岛之前，8月10日，天津市规划和自然资源局官网披露，61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让公告时间延长，并对其中1宗地块增设最高限价，60宗地块对原最高限价进行下调。

  在此之前，深圳公共资源交易中心发布公告，中止出让22宗地块，起始总价约421.98亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，当前土地市场的基调依然是稳地价。杭州地区针对第二批出让地块下调了溢价率上限，规定竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；并将溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%。预计“两集中”供地城市调整溢价率上限将成为趋势，为的是进一步促进第二轮拍地过程中地价的稳定。

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