“最近楼市怎么样”？

这句话背后隐藏着多少屁股决定脑袋的立场和诉求。

购房者想要“价格下来，可以买进”；

旁观者想要“价格下来，可以看戏”；

从业者想要“调控没用，生意照常”；

事实究竟如何？

（一）是谁在说谎？

但是，对于隔三差五打一顿的楼市调控而言，真实效果一点也不真实。

想要了解，却公说公有理婆说婆有理——

打开电视，异口同声：“调控显成效，量价齐下跌”；

打开手机，有褒有贬：“楼市调控频发，房价降了没有？”

遇到购房者，截然不同：“房价么有跌唉，只是阴阳合同”。

是谁在说谎？

想来和个人切身利益有关的购房者，虽然其反馈的是微观局部，但一定是真实存在的现象，虽然可能这个现象不能代表全部，但现象本身不是杜撰。

可以理解媒体出于宣传需要、出于“数据书呆子”、出于不专业等等原因导致的一叶障目，那么还有谁是和楼市切身利益相关的一线人员呢？

当然是从业者。

首当其冲是开发商、代理公司和房产中介，其次还包括银行、装修、家居等相关行业，前者可以反馈真实情况，后者可以感受蝴蝶效应。

（二）谁最接近购房者？

采访开发商和代理公司，这些和新房相关更多的从业者，两个字：限价。

说到今天的新房市场，从业者都已经表示“没什么玩头”！

此话怎讲？

因为限购，所以对购房者资格严控，所以“光有钱还不行”；

更因为限价，导致上海大部分地区“一二手房价倒挂”，所以营销什么都已经不需要什么技术含量了，今天的新房销售，一看资格，二看运气。

那么，还有谁是和购房者的切身相关的？那只剩中介了。

就像市场决定了从业者底气的道理，楼市参与者对消费者的态度，反馈了近期楼市的供需面相，所以如果想知道楼市究竟如何？去看、去听、去交流。

（三）如今的中介，在向上家和下家宣导什么？

前段时间坊间大力“痛斥”中介是房东跳价行为屡禁不止背后的推手，可见中介在上家的引导方面起了重要作用；

又见去年楼市旺销之际，不断有咨询者反馈“跟中介搞好关系，有好房源优先通知我”的帮忙说，可见中介对下家保持的居高临下。

最近一周，去“偷听”了一下中介和购房者（包括上家和下家）的对话，收集了几句高发说辞：

1、“你这样僵下去也没什么意思，要想早点出手总归要降点价的”！

2、“现在银行也不敢乱来啊”！

3、“这个价格差不多了”！

这三句高发词语的综合总结：

第一句很明显是劝房东，以前的撺掇变成了如今的“做思想工作”；

第二句可上家可下家，算是传达了“银行不是曾经的银行了”；

第三局说不清是针对上家还是下家，但明显可以看出交易量在减少，所以中介在加大撮合力度。

从沟通态度来看，曾经楼市旺销时候，购房者甚至房东是需要发香烟给中介的，如今中介在晚上站街、耐心说服、沟通时长明显增加，楼市进入意见分化是必定的了。

那些还在固守“阴阳合同、避避风头”的看法，在楼市调控长效将导致大量房产中介闭店关门的背景下，个人是——等不到长趋势的。

楼市异口同声的信心说，其实最近也在业内开始有所不同声音了，这是过去多年所少见的；而“熬不过很长时间”的房产中介甚至部分代理公司，不断有缩编和裁员讯息传来，也可以佐证——至少没有那么乐观。

接下来，上家的态度比下家重要

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