REITs全攻略：3步成为包租婆！10问10答告诉你为什么火！

备受瞩目的公募REITs，正以光速携“地”而来。

5月20日，深交所首批4只公募REITs的询价公告、基金合同等全部出炉，加上上交所的5只，首批9只公募REITs产品正式开启发行大幕。

REITs，即房地产信托投资基金，比起散户直接买不动产，REITs的特点在于高流动性、高分散度、低投资额等。在成熟市场，REITs被看作是与股票、债券、现金相关性较低的第四类资产，所以，投资REITs可以分散风险，优化资产组合，提高单位风险收益。

简单来说，就好像有一栋大豪斯，自己买不起，但可以多找几个朋友合资买，之后收到的房租平分。如同股票一样，REITs也是资产证券化的一种形式。

理论上，REITs产品可以让人人都成为”包租婆”，一边收租金，一边享受不动产升值。那么，“未发先火”的首批公募REITs，投资者该怎么玩呢？

十问十答，带你看懂首批公募REITS：

Q1：基础设施公募REITs与股票有何不同？

答：公募REITs收益主要来源于分红和资产价值的提升。与股票不同的是，公募REITs采取强制分红政策，且分红比例较高。REITs期间分红来源于可预期的资产运营收益，因此单位价值波动相对小，不像股票那么浪。

Q2：基础设施公募REITs与债券有何不同？

答：债券通常有固定利息，而公募REITs没有固定利息回报，但有资产增值带来的份额价值提升预期。REITs收益依靠的是资产本身的现金流产生能力，同时对管理人的运营能力和资源禀赋要求较高。

Q3：基础设施公募REITs与普通公募基金有何不同？

答：一是投向不同。REITs以基础设施等不动产为底层资产，而普通公募基金主要投资股票、债券等；

二是收益来源不同。REITs收益主要是底层资产经营收益，外加部分资本利得，而普通公募基金除股息、利息收益外，通过灵活调整投资组合，资本利得收益更为重要；

三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在不动产投资经营领域的专业优势及资源积累，来获得基金价值的不断提升，而普通公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力来实现收益。

Q4：REITs产品的投资范围是什么？

答：产品主要投资于目标基础设施资产支持证券全部份额，而其他基金资产可以投资于利率债、AAA及以上的债券及货币市场工具。通常投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的80%。

 本次首批基础设施公募REITs项目类型，主要包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路、仓储物流和污水处理等主流基础设施领域。首批9单公募REITs项目，分别为中航首钢生物质、博时招商蛇口产业园、平安广州交投广河高速公路、红土创新盐田港仓储物流、华安张江光大园、浙商证券沪杭甬杭徽高速、富国首创水务、东吴苏州工业园区产业园和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

Q5：基础设施公募REITs总共募集多少份额？封闭期多长？

答：单只公募REITs募集份额在1-15亿份不等，预计募集规模最大的一个项目为86.74亿元，据相关统计，首批9只公募REITs预计募集合计300亿左右。

首批公募REITs封闭期都较长，少则15年，多则长达99年，不过公募REITs发行结束后会在上交所或深交所上市交易。当然，投资者需要注意的是，封闭式基金场内交易可能会有折价、溢价等风险。

Q6：基础设施公募REITs费率如何？

答：产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用。不同产品、不同单笔认购金额的认购费率不同，有0.6%的，有0.2%的，也有固定按笔算的。管理费采取固定+浮动的模式，因封闭运作模式，无申购费及赎回费。

Q7：首批公募REITs产品的流动性如何？有没有风险？

答：首批公募REITs产品将启动做市商来保障流动性，基金份额还可通过质押协议回购、质押式三方回购等方式进行交易，因此网下发售与公众投资者发售的份额将具备较高的流动性。

虽然REITs是一种比较稳健的产品，但它依然是基金，只要是交易性产品，就有其“股性”的一面，就可能会受到供求关系、市场预期以及运作项目收益等多重因素影响而波动。

Q8：认购基础设施公募REITs有何资金门槛？

答：除战略投资者及网下投资者外，认购公募REITs的公众投资者可以是个人投资者，也可以是机构投资者、合格境外机构投资者等。公众投资者通过场内及场外认购，有不同的门槛要求，最低门槛大致在100元-1000元之间。

Q9：基础设施公募REITs何时可以认购？

答：询价公告显示，9只公募REITs将于5月24日-25日正式询价。询价结束后，部分产品将于5月28日率先发售，其余产品在5月31日为网下及公众发售首日。上交所公告显示，5月31日-6月4日为公众基金份额认购日及缴款日。也就是说，投资者有望于六月初正式参与公募REITs认购。

Q10：个人投资者如何参与基础设施公募REITs？

答：公募REITs首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售，以及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的认购价格公开发售，包括场内和场外两种认购方式。

由于基础设施公募REITs采取封闭式运作模式，并在二级市场发行上市，因此投资者也可以在未来参与二级市场竞价交易。所以，想要参与公募REITs场内认购和交易，投资者要先拥有一个股票账户。

此外，参与公募REITs还有一个重要的前提，必须开通相关权限。

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