记得2019年8月开始关注房地产公司后，当时还后悔为什么不早点了解房地产行业，早点投资房地产公司也许就会买入融创，万科，保利等牛股，净资产收益率高，净利润增长速度远远高于当时我一直持有了8年的银行股，而且估值和银行差不多。后来看了三本关于房地产行业的书籍《中国恒大》《我在碧桂园的1000天》《融创孙宏斌》让我了解了这个行业的商业模式，如果要投资房地产行业应该必读这三本书，特别是军长的中国恒大，深入了解房地产行业后会发现这行业曾经是非常好的行业，现在慢慢的变得越来越难，最近两年这行业也一直被杀估值，估值到了历史低点，那这是价值投资还是价值陷阱？

房地产公司最重要的护城河有两个，拿地成本，融资成本。如果拿地成本很低这项目不管怎么做都可以赚钱，但土地储备是国家的，如果这公司拿地成本很低肯定要付出一些代价才能获得比同行业更低价格的土地储备，比如华侨城的文旅勾地，新城，龙湖，华润的购物中心勾地，还有工业园区勾地等等，也还有旧改等等非市场化拿地可以降低拿地成本。房地产行业深入了解后会发现它更偏向于金融行业，高杠杆，而且经常就是利用上下游的资金来增加自有资金的收益率，通过快周转来实现自有资金收益率，通过融资加杠杆来实现来提高净资产收益率。有时候可以讲是5个盖子10个锅，但有些公司现在变成了2个盖子10个锅，由于是高杠杆行业最怕的就是资金链断裂，怎么选择房地产公司首先就要考虑拿地成本优势，融资成本优势而且不会资金链断裂的公司，如果这公司房子在同地段有一定品牌溢价就会更好，那些公司会有这些优势，或者那些公司都是劣势？

今年中国重点城市集中供地后，发现房地产净利率更低了，前段时间滨江集团董事长讲努力做到百分之1到2的净利率，而且滨江集团是管理非常好，融资成本很低的优秀公司，如果融资成本高一点那净利率肯定就没有了。先来看看几个暴雷或者即将暴雷的房地产公司，去年泰禾暴雷了，债券违约后一系列的融资违约，项目停工，暴雷之前发美国债百分之15左右利率，如果在➕两个点费用大概百分之17左右融资成本了，今年华夏幸福暴雷，暴雷之前发债成本百分之10左右，融资成本也比同行业高3到5个点，还是平安保险是大股东的情况不然应该2018年就暴雷了，现在恒大商票暴雷，很多地方商票直接逾期了，没暴雷之前恒大商票贴现百分之20左右，融资成本百分之10左右，发美元债很多百分之12左右，有息负债明面的8000多亿，暗里的不知道多少欠款，比如欠上下游的工程款，土地款等等，最近中南建设发美元债利率到了百分之12，实际成本百分之14左右，蓝光债券爆跌，这些公司都有一个共同特点就是融资成本高，现金短债比低，民企。我们再来看看万科，保利，金地，华侨城的融资成本，发债成本5年，7年的都没有超过百分之4的，而且基本不会花太多金融机构发债费用，认购的金融机构还特别多，这些公司共同特点就是有国企，央企公司背景，现金短债比大于1，很少会碰三条红线，总体融资成本低于百分之5，像特别优秀的中海地产，华侨城有息负债融资成本低于百分之4.5。如果越来越多的民企暴雷后，银行和金融机构就会对这些本来有点问题的公司抽贷，或者到期后不再续贷，发行债券成本越来越高或者直接发不出去，建筑公司不再和这类公司合作或者价格比万科保利这种公司高得多，商票也没人要或者贴现利率百分之20，30等等，老百姓也不敢买这类公司房子，因为怕烂尾楼，辛苦一辈子买套房子5年10年不能交房，那同地段老百姓肯定会选择财务稳健的公司，地方政府为了避免麻烦和烂尾工程的责任也会尽量不让这类资金紧张的公司拍地或者勾地等等。我们做股票投资的就更应该避免投资这类公司，民企，融资成本高，商票贴现利率高，现金短债比低于1，自身产品没有任何品牌溢价优势。

那房地产行业会不会消失？答案是肯定不会，应该是最不可能被颠覆的行业，而且这行业非常大，是一个20万亿的大市场，身边所有人有钱后第一就想换一套更好更舒适的房子，吃穿住行的住也是老百姓一生中最大的消费。现在房地产公司估值已经被打压到了谷底，但大部分公司其实也是没多少投资价值的，一旦资金链断裂或者融资成本提高，银行抽贷等等，原股东股份也许会变得一文不值，或者跌百分之80，90类似泰禾，华夏幸福等。如果快周转的公司我会选择保利，金地，华发，绿城等销售增长速度快，融资成本低，有一定品牌溢价优势，如果追求稳健还可以考虑万科，只是万科销售增长速度慢一点，估值相对高百分之30，50。

如果华侨城算一个房地产公司，那首先选择华侨城，因为华侨城还有一个优势就是拿地成本低，可以通过文旅项目拿地，不用公开市场招拍挂拿地，毛利率最高，净利率最高，举一个华侨城文旅项目拿地最差的项目，济南章丘文旅项目，章丘是济南市一个新城区，华侨城拿地的时候土地楼面价2000左右，市场招拍挂同地段拿地4000左右一平，当时房价预期卖1万左右，但由于地铁，很多城市配套还没齐全，房价从1万左右均价下滑到8000左右均价，如果是融资成本高的公司，4000楼面价，3000建安成本，毛利率百分之10左右，加上利息这项目如果去化率好，融资成本低可能会保本，如果像百分之10➕的融资成本，又没什么品牌优势的房地产公司这项目就会亏本，而且去化不好就会亏损严重，但华侨城拿地成本2000，建安成本3000，卖8000，如果去化率好华侨城就会有百分之37.5毛利率，净利率百分之15左右，即使去化率不太好，本来一年清盘的项目，三年卖完，由于融资成本低，多2年利息也就是500一平，还是能赚百分之10左右净利率，这样华侨城可以等到地铁开通，配套成熟一点后也许慢慢卖以后又变成了高毛利率项目。但财务稳健的快周转公司就可能不赚钱，一些融资成本高的公司就能亏损严重了，而且时间长后就亏得更多了。这个济南章丘项目是我观察所有华侨城文旅项目中最差的一个，但也会获得其它公司羡慕的毛利率，净利率，如果像中山欢乐海岸，拿地成本4000，最近开盘摇号均价21000左右，毛利率百分之60➕，净利率百分之20多。

选择房地产公司就选择融资成本低，有品牌溢价优势，管理优秀，财务稳健的公司度过房地产市场的寒冬，如果这行业选择一个最能抵御寒冬，风险的公司就选房地产行业另类文旅龙头华侨城