先来看看一个典型二线城市标杆购物中心的分品牌租金及扣点：

1、安踏（运动）：保底租金170元/平米/月 抽成比例15%；

2、巴拉巴拉（儿童零售）：保底租金150元/平米/月 抽成比例11%；

3、FILA（运动）：保底租金140元/平米/月 抽成比例14%；

4、G-super超市：保底租金30元/平米/月 抽成比例3%；

5、GXG（男装）：保底租金260元/平米/月 抽成比例16%；

6、initial（休闲装）：保底租金150元/平米/月 抽成比例11%；

7、J.D.V（男装）：保底租金200元/平米/月 抽成比例14%；

8、江南布衣（女装）：保底租金200元/平米/月 抽成比例14%；

9、联想（数码电子）：保底租金300元/平米/月 抽成比例4%；

10、lily（女装）：保底租金290元/平米/月 抽成比例16%；

11、NBA（运动）：保底租金240元/平米/月 抽成比例14%；

12、NEW ERA（配饰）：保底租金310元/平米/月 抽成比例16%；

13、paw in paw（儿童零售）：保底租金180元/平米/月 抽成比例17%；

14、泡泡玛特（杂品配饰）：保底租金1000元/平米/月 抽成比例10%；

15、RE调香室（个人护理）：保底租金400元/平米/月 抽成比例16%；

16、RESHAKE（时尚潮流）：保底租金230元/平米/月 抽成比例15%；

17、adidas（运动）：保底租金130元/平米/月 抽成比例13%；

18、阿甘锅盔（简餐）：保底租金580元/平米/月 抽成比例16%；

19、阿吉豆（配饰）：保底租金360元/平米/月 抽成比例13%；

20、阿香米线（简餐）：保底租金380元/平米/月 抽成比例18%；

21、百丽（鞋品）：保底租金310元/平米/月 抽成比例17%；

22、佰草集（化妆品）：保底租金340元/平米/月 抽成比例16%；

23、阪织屋（家居家用）：保底租金410元/平米/月 抽成比例14%；

24、稻草人（箱包）：保底租金470元/平米/月 抽成比例19%；

25、coco都可（水吧）：保底租金450元/平米/月 抽成比例16%；

26、多走路（运动集合）：保底租金230元/平米/月 抽成比例11%；

27、飞亚达（钟表）：保底租金460元/平米/月 抽成比例16%；

28、海马体照相馆（摄影）：保底租金170元/平米/月 抽成比例9%；

29、汉堡王（洋快餐）：保底租金140元/平米/月 抽成比例10%；

30、黄记煌（锅类）：保底租金150元/平米/月 抽成比例8%；

31、名创优品（杂品集合）：保底租金420元/平米/月 抽成比例11%；

32、木九十（配饰）：保底租金430元/平米/月 抽成比例15%；

33、NIKE Kids（儿童零售）：保底租金210元/平米/月 抽成比例14%；

34、欧莱雅（化妆品）：保底租金530元/平米/月 抽成比例13%；

35、喜茶（水吧）：保底租金180元/平米/月 抽成比例8%。

数据来自@明天的牛奶

我们再来看看REITS项目的底层资产，以招商蛇口产业园为例：

以上图片来自需求REITS课题组的雪球专栏《首单产业园区公募REITs"博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金》

万融、万海大厦2020年出租率分别为84.08%和94.36%，租金分别为127.92（元/月/平米）和145.74（元/月/平米），项目2021年预测利润9110万元，2020年万融大厦评估价10.35亿元，万海大厦为14.93亿元，整个资产包评估价25.28亿，基金总份额为9亿份，对应募集资金21亿左右，预计分红率4.5%。

我们同样派出吾悦广场中的王者常州吾悦广场为例：出租率就不谈了，肯定超过100%，可租面积99020平米，2020年坪效为165.96（元/月/平米）（总租金除12月除可租面积），2020年租金总额1.97亿，项目2020年个人预测成本为4200万（按普通吾悦7000万营收毛估60%计算成本），税收根据以下案例毛估为1790万，我实在没有能力估算，则利润估算为1.37亿，项目原始估值为10.25亿（青浦吾悦广场东方资产类REITS估值发售价格为10.25亿），预计分红率则为13.17%，若按招商蛇口分红率4.5%计算整个REITS项目估值为31.58亿元，初始造价约为7亿，则约为造价4.5倍。

按普通吾悦广场租金毛估约为8000万（成熟期，扣除未满2年运营广场），建筑面积约为9万方，可租面积约为5.5万方，坪效为145.45（元/月/平米），略高于蛇口产业园Reits,利润约为3200万（这里预测偏保守，吾悦平均营业成本应为4200万元，8000万租金成本也应为4200万元略高，则利润可能为3800万元左右），项目估值7亿，则分红率为4.5%，与蛇口产业园Reits打平，若按该REITS分红率计算，项目估值7.37亿。则100个广场理论上项目估值为737亿，25年收回成本。当然事实上最长差不多只需要20年左右就能收回成本。

结论：吾悦广场作为Reits的平均坪效水准略高于顶级地段深圳蛇口产业园的万融、万海两大厦的坪效水平，吾悦广场并非低效资产，若发行Reits也属于各类资金争抢的对象，坪效水准高于一般其他类型商业地产和产业园区地产。

（本案例采集自一小型商业综合体，总建面10万平米，其中公寓7.5万平米，集中商业2.5万平米；公寓对外销售，商业自持。一、开发阶段地产公司缴税1、契税：70万元；计税依据：地价款*3%2、土地使用税：30万元；计税依据：用地面积*6元/㎡3、增值税：4340万元；计税依据：销售额销项税减进项税4、附加税：520万元；计税依据：增值税*12%5、土地增值税：6880万元；计税依据：增值额*适用税率30%-60%6、企业所得税：7090万元；计税依据：营业利润7、印花税：80万元；计税依据：土地合同、购房合同和工程合同合同总价*0.05%8、个人所得税及社保公积金：130万元；计税依据：工资总额*30%开发阶段合计缴纳税额19150万元。二、运营阶段1、增值税：260万元；计税依据：不含税租金收入*6%2、附加税：31万元；计税依据：增值税*12%3、企业所得税：740万元；计税依据：营业利润4、房产税：540万元；计税依据：租金收入*12%5、印花税：10万元；计税依据：租赁合同*0.05%6、个人所得税及社保公积金：220万元；计税依据：工资总额*30%运营阶段年度纳税小计1790万元）。