房地产行业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，A股市场中的房地产板块却面临着估值低、股价横盘震荡的窘境，去年被赛道股吊打，今年被周期股蹂躏，年初还有不少“低估为王”的呐喊，而当前甚至连讨论地产股的氛围都变得冷清，持有相关股票的投资者更是难熬。那么，地产股的投资价值究竟如何呢？怎样投资地产股才最具性价比呢？一起来一探究竟！

估值：仍处于历史较低水平

受疫情影响，2020年地产股经历“至暗时刻”，中证房地产指数全年累计下跌近13%，进入2021年，年初至今指数累计跌幅超过4.4%，略微跑输沪深300指数（-3.8%）。根据Wind 一致预期，按最新收盘日（5月11日）计，房地产指数市盈率（TTM）为8.7倍，处于历史P11分位，沪深300指数市盈率（TTM）达13.82倍，可以看出，房地产板块估值较低，安全边际高，与宽基指数相比有望获得一定的超额收益。

景气度：房地产销售与投资维持高景气度 利润率有望实现触底反弹

开发投资方面，1-3月房企开发投资同比增长25.6%，剔除疫情影响，3月投资较2019年增长16%，数据继续保持靓丽；新房销售方面，1-3月销售面积同比增长63.8%，剔除疫情影响，3月销售面积仍分别较2019、2018年同期分别增长19%、21%，创历年3月销售新高。因此，地产行业景气度维持在较高位置。

此外，根据房地产企业的2020年年报显示，E50 房企三道红线指标均有不同程度的优化，平均净负债率大幅下降 21.7个百分点至 70.1%， 剔除预收账款的资产负债率均值为 72.0%，现金短债比稳定在 1 倍以上。

房企管理层的普遍观点是 2020 年是公司利润率的低点，随着高价项目的逐渐结转，从 2021年起，公司的利润率有望实现触底反弹，并保持稳定，主要原因是一方面房企积极采用多元化方式拿地，来降低拿地成本，有力的保障利润率存在回升的机会；另一方面政府调控政策持续出台，在“三稳” 的背景下，行业利润率水平有望保持稳定。

趋势：“好学生”或迎戴维斯双击

从今年一季度公募基金持股来看，地产股持仓筹码愈来愈集中。一季度持仓市值TOP10 的地产股中，持股基金数量的平均值为104 只；重仓股个股中有17 家房企获更多基金增持，其中万科A 以115 只的持股基金数量增幅位居首位，其次为新城控股23 只、华侨城A 23 只、新大正12 只、阳光城9 只。

可以看出，机构对于优质地产股不但没有冷落，反而愈加青睐。

面对三条红线和贷款集中度管理等调控政策的陆续出台，市场认为房地产行业的基本面和估值面将受到进一步的压制，同时也有券商研究团队指出，房地产行业游戏新规则将推动行业进入新阶段：1）行业发展将由杠杆驱动转为运营驱动，化解高杠杆下高增长背后的风险隐患、也铺平长期健康而持续的发展道路；2）融资资源将从杠杆驱动房企向运营驱动房企集中，择优汰劣新格局下好学生将获得更大更持续的成长空间；3）预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值Alpha化，好学生或将迎来戴维斯双击。

借道ETF一键布局优质房企

中证全指房地产指数：$房地产(CSIH30165)$ ，网罗两市地产股，成分股中包含保利地产、万科A、新城控股等地产龙头企业。 以下为$房地产(CSIH30165)$  指数前十大权重股，其中万科A、保利地产两大龙头权重占比达到20%，对优质房企的布局跟踪紧密且有效：

跟踪房地产指数的最佳选择则是房地产ETF，目前市场上规模最大的聚焦房地产行业的ETF为南方基金中证全指房地产ETF： $房地产ETF(SH512200)$ 


投资策略：紧密跟踪标的指数中证全指房地产指数（CSI:H61350），追求跟踪偏离度和跟踪误差最小化。本基金为被动式指数基金，采用完全复制法，按照成份股在标的指数中的基准权重构建指数化投资组合，并根据标的指数成份股及其权重的变化进行相应调整。
规模：19.55亿元（2021-03-31）

管理人：南方基金

成立时间：2017年8月

基金经理：罗文杰
美国南加州大学数学金融硕士、美国加州大学计算机科学硕士，具有基金从业资格。曾任职于摩根士丹利投资银行，从事量化分析工作。2008年9月加入南方基金，曾任南方基金数量化投资部基金经理助理；现任指数投资部总经理。自2013年起管理多只基金产品，现任基金资产总规模530亿元，任职期间最佳基金回报达145.85%。

费用：管理费0.5%/年、托管费0.1%/年

融 资 融 券 低至5.9%；支持 绕 标 比例一点五倍，支持融券

期权量大一块八一张;支持量化T+0交易（网格、算法交易；批量下单）
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