一季报，毛利率从去年35%下滑到今年一季度的15%，乍一看很吓人，实际上大家都知道是在消化2017年、2018年的高价地，所以尽管把心放在肚子里。扣非净利润增长13.7%，比起去年的6.8%全年净利润增长，至少从数据上看已经好多了，虽然看万科这种利润调节空间很大的公司，净利润增长数据并没有太大意义。

首先，目前对于地产企业真正有有意义的是现金流量、资产负债率，有充足的现金流和安全的资产负债率，就意味着还有继续下场比赛的资格。万科手握近2000亿现金，这得让多少地产企业羡慕得流哈喇子啊！在如今的地产行业，手握现金那就是相当于手握百万雄兵，随时可以攻城掠地，摧城拔寨！经营现金流和资产负债也很漂亮，剔除预收款后的资产负债率69.5%，2020年为71.73%；今年一季度净资产负债率15.5%，去年为18.1%，无论是总资产负债率还是净资产负债率，都呈现出明显的下降态势，万科在负债上是越来越稳了，而且要知道，这可是地产业，十几个点的负债率，可以说是低得令人发指了，连 $海天味业(SH603288)$  这样的消费性企业资产负债率都到30%了，还有什么可说的。万科一季度资产负债全部回归绿档，在目前的政策环境下，绿档就是绿灯，可以一路畅行无阻，把一众“红灯”企业远远地甩在屁股后面。

其次，看企业要往前看，未来才是王道。无论是现在的一季报还是2020年的年度财报，看的实际上都是企业的历史业绩，既然股价是企业未来的折现，那么我们真正应该看重的应该是它未来的业绩是否会增长，今年一季度，包括万科在内的Top100房企的全口径销售金额同比2020年增长84.1%，同比2019年也有45.7%的增速，简直是亮瞎眼，这才是我们真正要关心的业绩，因为它们会反应在接下来两年的报表里。

目前放眼全A股，低估的行业几乎只有三傻了。机构资金也不傻，将万科打到年线强支撑附近，然后前天在年线上方走出一个金针探底的下影线，今天顺势往上打出一个小阳线，明天如果再打出一个阳线，走势就稳了。

昨天我说万科今年理论上价格底在27.7附近，现在我依然坚持这个观点，往下打就是送钱，准备好大桶接就是了

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