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从2020年“失去的一季度”走到2021年小阳春，中国房地产市场已然迎来了崭新的开局。

  从1月份加速推盘、2月就地置业，到3月楼市传统销售旺季，市场在前3个月热度始终不减。新房市场上，TOP10房企合计销售超万亿、“碧万恒”合计销售5231亿元，短短3个月时间已经诞生5家千亿房企。二手房市场成交量则在新房供应短缺的助推下创出单季度历史新高。

  今年第一季度的楼市关键词当属“调控”，各地频繁加码，严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场，房地产金融监管继续从严。地方层面，上海、成都楼市调控再升级，涉及限售、房价地价联动机制等多项措施；杭州、成都法拍房纳入限购范围；嘉兴限购加码，限售范围扩大至全市；北京、上海、深圳、杭州等多地加强住房信贷管控，防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。

  杭州、上海、广州新盘去化超8成

  2020年底的购房热情继续蔓延，第一季度重点城市新建商品住宅供销两旺。据中指研究院数据，多个重点城市新房去化率突破8成，其中杭州一枝独秀，去化率达到88%。

2021年第一季度重点城市新开盘项目平均去化率，数据来源：中指院

  在重点监测的14个重点城市中，住宅类项目共计开盘561次，推出房源超11万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘26次；二线城市中杭州、重庆和南京开盘次数较多，分别为119次、80次和70次；北京、天津、苏州和南昌则开盘量相对较少。

  需求端的热情同样高涨，14城市新开住宅项目“当日去化率”均值为64%，这一数据自2020年一季度以来曾维持在较低水平，但进入2021年一季度，去化率先降后升，3月份再度落至61%。整体来看，今年第一季度去化水平稍低于去年同期。

  市场分化同样存在，一季度共有130个项目开盘售罄，但主要集中在杭州、上海和成都，其中杭州独占据69席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的74%。包括杭州在内，广州、上海、成都、长沙等5个城市去化率超过平均水平。特别值得关注的是，杭州、上海和广州一季度平均去化均超8成；北京、重庆和武汉平均去化率分别为56%、50%和50%。

  新房价格方面，一线城市涨幅则不及热点二线城市。中指研究院3月百城新建住宅价格指数显示，中山以1.48%环比涨幅领跑百城，广州为第二名，无锡、金华、徐州、东莞等城市涨幅居前。

  整体来看，全国100个城市新建住宅平均价格为15916元/平方米，环比上涨0.20%，涨幅与上月持平。其中76个城市环比上涨，23个城市环比下跌，1个城市与上月持平。

  18城二手房成交量创4年来单季度新高

  2021年第一季度，多个城市二手房成交量再攀新高。

  贝壳研究院监测数据显示，18个重点城市二手住宅实际成交量比2020年第四季度增长14%，在2020年一季度受疫情影响基数较低的情况下同比上升了120%。特别是一线城市整体市场热度较高，1月份深圳、北京环比增速在30%以上，上海成交量环比增长也达到了20%。

2017年以来18城链家二手房季度成交量及累计同比，来源：贝壳研究院

  中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶指出，多方面因素共同推动了热点城市二手房市场的活跃，如“就地过年”使热点城市置业需求释放前移、学区房关注度阶段性走高拉动的二手房置换链条明显活跃、前期相对宽松的信贷环境叠加信贷收紧预期的推动等，同时，短期热点城市新房供不应求，挤压需求退至二手房市场也是一项重要原因。

  在巨量成交的推动之下，全国二手房价格继续环比上涨。贝壳监测的重点35城二手房价格指数3月保持环比上涨1.4%，从2020年12月以来已累计上涨3%，一线城市房价涨幅更是领跑全国。

  “高烧不退”的市场也引发了调控进一步收紧和更严厉的金融监管。其中深圳“二手房指导价”政策调控效果显著。新政当周，深圳二手房成交即进入低谷，较新政前下降70%，整个一季度成交量环比下降20%，同比下降4%；价格指数环比涨幅则在1月后持续收窄，至3月止涨。

  在“1·21新政”之下，上海二手房成交量环比微降，其中春节后成交量较春节前下降23%；3月价格指数环比涨幅收窄至3.6%，已是连续两个月收窄；北京尽管一季度成交量环比增长20%，但春节后明显有所下降，市场调整趋势开始出现。

  另一方面，一季度以来金融监管收紧了口子，北、上、广、深及海口、杭州、西安、成都等城市对经营贷违规进入房地产市场进行严格审查，多家银行针对房地产的“定向加息”直接为一线城市购房热度降温。3月贝壳研究院监测的60个城市平均首套、二套房贷款利率较去年12月分别提高6个、7个基点。

  一线城市市场受到抑制，而核心二线城市则继续热度高企。合肥一季度成交量环比增长约60%，成都、武汉环比增幅在30%左右，西安环比增长10%。进入3月，各代表城市成交量均创2019年以来新高，并且二手房价格指数保持上涨且涨幅扩大。

  值得注意的是，北方多个城市经历了约3年左右调整，已经开始迎来市场周期性修复。一季度廊坊二手房成交环比增长约30%，3月成交量仅次于2017年一季度高峰；而燕郊在“有房即可落户”的政策带动下成交量增长；青岛一季度成交量环增约20%，价格指数在3月止跌转涨。此外济南、烟台等城市二手房成交量分别环比增长27%、15%，二手房价格指数保持平稳上涨。

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