公募REITs市场发展的关键点在哪里？
  中国的公募REITs市场建设是一个庞大的系统工程，公募REITs开闸，监管层是“在存在诸多限制条件的前提下，做了一件了不起的事情”。原始权益人/发起人、投资人和融资人三个核心参与方的协调是公募REITs市场发展的基础。在具体推进过程中，资产估值定价、治理机制和配套融资工具完善则是三个关键点。
  首先，资产估值定价是公募REITs的核心问题。在政策制定过程中，监管层把保护中小投资人放在首位，合理公允的估值是基础。《征求意见稿》参考了香港的基石投资人制度，引入专业机构投资者参与战略配售。
  其次，公募REITs的治理机制非常关键，制度安排需要调动原始权益人的积极性，也需要调动投资人的积极性。
  最后，配套型融资工具非常重要。在投资人分红派息率一定的情况下，低的融资成本将大大缓解REITs入池物业的估值压力。传统的基础设施融资主要靠银行贷款，但是这不一定能完全适应REITs的要求。例如，大部分传统银行贷款存续期间还本要求高，这可能会削弱公募REITs的派息能力。监管层在2016年未雨绸缪，参考国际经验开创CMBS市场，给市场提供了一个高效、低成本选择。

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