给老师打 call

2019年是房地产过热“结束年”，这是确凿无疑的。

现在的悬念是：哪一家被媒体关注的知名房地产公司会率先倒下？房地产在过往几十年确实有效提升了中国的经济总量，创造了财富和就业机会，但是到了今天，高房价之危如累卵已经使其成为累赘和包袱。上半年，一个朋友准备去南方某市炒房，被我果断制止，我的判断是：这一轮炒房没有好果子吃，再说那个城市的经济发展速度堪忧。结果如何？上半年的经济增长数据出来，该市在全省倒数第一。紧接着就是一轮又一轮的房地产调控和金融政策收紧，看得人眼花缭乱，炒房成了火中取栗的高难度投资：

有研究机构发布报告显示，2019年8月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。

继6月后，新建住宅成交量已经连续两个月环比下降。二手房方面，今年8月，该机构监测的13 个城市二手房成交量环比下降8.5%，成交量仍处于5 月以来的下行通道之中。其中，除南京外，其他12个城市的二手房成交量均出现了不同程度的环比下降，厦门降幅最大，达25.3%。

虽然经济下行压力大，但是7月30日召开的中共中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这无疑给期待调控放松的房地产市场泼了一盆冷水：醒醒，往后你不再是夜壶了。

2019年是房地产过热“结束年”

自去年以来，我一直在提醒：不要炒房，而且不止一次劝大家抓紧抛出三四线城市的非自住住房。我的判断是：无论是企业还是城市的头部化进程都在加速，很多城市和企业会被快速边缘化，基本没有翻盘的机会。

8月26日的中央财经委员会第五次会议要求“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能”。就是说除了中心城市和城市群，其他城市在发展经济和承载人口方面已经不用有压力了。这意思再明白不过了，那些在三四线城市囤地的开发商朋友们估计一口血快喷了出来：说好的一起走，结果……
上述信号，基本等同于宣告：三四线城市的房子没有炒作价值，也别指望继续暴涨、升值，有得住就可以了，小幅下跌可以“期待”。所以当某巨头发布中报的时候，犀利的观察者发现：其前6个月权益销售金额同比下滑了10%左右，还有很大一批名员工被“优化”了；该巨头今年上半年55%的销售份额来自于三四线城市，下半年压力大不大？想想就挺愁人的吧。不难预判，房地产对三四线城市未来的支撑作用会逐渐减弱，在保持稳定的前提下，开发商、炒房者会逐步收起狂热情绪，保持平和心态，刚需和改善型需求会延续。大型开发商将改变以往那种遍地开花进攻乡镇土地市场的模式，最多守住城区以及附近区域，消化完就回家过年。大势如此，地产巨头也无力回天，因为好几个巨头的负债都是惊人数字，中国首富分分钟变“中国首负”。有地产巨头的房地产开发系统的员工数量在半年内减少将近600人，还有地产集团从全集团在册员工中转移了将近2000人进入新能源汽车板块旗下的三个集团，地产集团空出来的这批位子大概率会继续空下去。由此，我们完全可以得出结论：2019年是房地产过热“结束年”，这是确凿无疑的。

这个地产寒冬有点长

困难的不止巨头，日前，荣盛发展发布一份公告称，河南安信达防水保温有限公司等13家劳务公司向建信信托取得了约1亿元贷款，荣盛发展为这些信托贷款承担了1.1亿元的差额补足义务。

也就是说，给农民工朋友发工资，荣盛发展用上了贷款。加上这笔1.1亿元信托贷款担保后，荣盛发展的担保总额已经增加到557亿元，占公司最近一期经审计净资产的166%。这个压力有多大？荣盛的老大怕是最清楚的了。荣盛之外，日子不好过的房企还有很多，比方说，时代地产就一度被曝强制要求全员卖房；虽然他们否认了这一消息，但种种迹象显示，时代较之往年困难多了。据时代中国发布的2019年中期业绩数据显示，2019年上半年，时代中国实现合同销售额312.3亿元，同比增长20.1%，相比于去年同期52.7%的销售额增速，今年增速基本等同腰斩。按照时代地产2018年财报中宣称的750亿销售目标推算，上半年仅完成年度目标的41.64%。时代地产的兄弟们，你们的年终奖悬了。富力地产也在秋风中瑟瑟发抖，该公司中报显示，纯利由上年同期的40.8亿元增至41.7亿元，同比增长2.2%；归属股东净利润40.27亿元，同比增长2.66%。富力2019年的销售目标是1600亿，比去年1300亿增加23%。半年时间过去，富力权益销售额仅为602.2亿元，才完成年度目标的37.64%。眼瞅着情势如此，富力的老板李思廉坐不住了，2019年7月26日，他起草了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，该份文件明确强调，公司财务、开发、工程等部门均应以销售为中心开展工作。是的，财务也要卖房子！现在的悬念是：哪一家被媒体关注的知名房地产公司会率先倒下？昔日吃穿不愁的地产公司，如今都在争相抢夺粮草过冬，因为这个冬天足够漫长，手脚稍慢一点就可能被冻死。从今年年初到今年7月，共有274家房地产公司破产，这些破产企业大多是三四线城市的没什么名气的中小开发商。▲今年7月已近300家房企破产
2019年，房企面临着转型、瘦身乃至死亡，前路不再光明。虽然一时的崩盘不会发生，但慢慢把脂肪消耗掉是必须的。自此以后，搞房地产不是一个可以高调炫富的行业了，昔日赚得瓢满钵满的开发商，最明智的选择怕真的是努力“活下去”了！

“精确狙击”连发三枪

炒房客对于房地产的造富梦始终不肯放弃，主要是因为他们相信房地产是国家永远的支柱产业，永远不可能被边缘化，永远有夜壶的功能，所以，调控放松是可以期待的。

正如1月16日董藩教授在某论坛上高呼：房地产是国民经济的主导产业、房地产是国民经济的支柱产业、房地产是国民经济的先导产业！

然而，历史的车轮碾过，从来不会和你说一声再见。日前的中央政治局会议提出的明确要求：有效应对经贸摩擦，全面做好“六稳”工作，即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。没有房地产什么事儿。中央政治局会议还提出，把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务，加大基础设施领域补短板的力度。意思很明显，房地产以往的就业以及拉动GDP的作用将逐渐被基建替代、对冲……
至此，对于地产调控放松的幻想完全破灭。炒房客本来应该赶紧逃命，但是可能来不及了，因为调控的暴击还在继续，年初我提出过“楼市滴灌”的概念：即为了“稳地价，稳房价，稳预期”，一些地方政府有的放矢地给楼市吹暖风。不过，楼市这个“坏孩子”经不起捧，疯过了头，现在几场会议开下来，政策已经变成“精确狙击”了：谁露头，就点杀谁，那叫一个“稳、准、狠”。宏观上，中美贸易谈判进入关键时刻，中国严阵以待，美方态度有所转变。中国经济的“软肋”之一就是高房价泡沫，因此，必须在博弈过程中高度警惕这一泡沫的继续泛滥。房地产在过往几十年确实有效提升了中国的经济总量，创造了财富和就业机会，但是到了今天，高房价之危如累卵已经使其成为累赘和包袱。而从近期政策看，“精确狙击”第一枪就是利率：8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。最新的新闻是：招行深圳确认“试水”LPR房贷利率，首套房新利率上浮。
除此之外，杭州多家银行首套房房贷利率在原来上浮5%到8%的基础上，进一步上调到上浮10%的水平；二套房则上浮到15%。苏州、郑州、南昌纷纷跟进。正所谓“屋漏偏逢连夜雨”，而银行扮演的角色，从来都是“锦上添花，雨中收伞”。“精确狙击”第二枪就是收紧房企融资通道：下半年以来，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。在一系列融资收紧政策影响下，8月房企融资再次大幅下跌。研究机构的统计数据显示，8月，40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%。公司债融资大跌超八成，信托贷款融资大跌超六成。7月份，监管部门出台了6条收紧政策，至少4条融资渠道被严控。想夺路而逃，但是路没了！“精确狙击”第三枪：扩大“限售”范围，设置“涨停板”：

7月24日，苏州年内第四次加码楼市调控，限售范围扩大为苏州市6区；

7月18日，大连发布通知，要求实施商品住房价格指导；7月26日，洛阳住房保障和房产管理局明确表示：各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价。

最新的数据是：今年前8个月，全国房地产调控政策高达367次，累计次数刷新了房地产调控记录。
来不及逃命的炒房客都在苦熬，年底才是最难受的时候。至于“金九银十”就别指望了，只要不出台更凶猛的调控政策就是对炒房客最大的利好。2019年，中国房地产历史上最受关注、多个指标屡创纪录的一年，注定会以令人惊讶的姿态留存在史册中。

  
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