降准不是为了刺激房地产

据央行网站消息，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。

在此之外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

9月4日召开的国务院常务会议指出，坚持实施稳健货币政策并适时预调微调，加快落实降低实际利率水平的措施，及时运用普遍降准和定向降准等政策工具，引导金融机构完善考核激励机制，将资金更多用于普惠金融，加大金融对实体经济特别是小微企业的支持力度。

从国内外经济形势看，全球性的降息趋势已经形成。这种情况下，国内的降准降息是顺应趋势。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：

首先： 年内第三次降准，给市场增加流动性，有利于降低资金成本。

PPI同比降至负值区间，社融存量增速下降，经济运行面临的不确定因素仍较多．

降准是为了稳定经济，2019年以来，央行共实施过两轮降准。1月4日，人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点，属于全面降准。

接着5月6日，人民银行宣布，从5月15日开始，对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。

降准带来的直接影响是全社会融资成本有望继续降低，实体经济获得廉价资金可能性增加。

前两次降准带来楼市小阳春，本次降准一定程度上也会导致房地产市场平稳，但再次出现小阳春可能性不大。

其次：降准不是为了刺激房地产，降准前已经多次针对房地产收紧政策，筑大坝，避免资金流入房地产。

从2019年7月份来说，各种针对房地产信贷、资金的收紧政策不断出现，累计针对房地产资金收紧，中央各部门有多达25次各种政策与表态！

整体看2019年8月份的房地产调控政策，合计多达60次！这在2019年春节后是新高，仅次于各地两会集中的一月份。

2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次！相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。

针对房地产金融收紧政策持续发布，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。

从全国房地产调控政策看，2019年来，房地产金融政策的收紧成为最主要特点，房地产调控再次升级。

第三：但历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力，包括2019年初的第一次降准后，市场出现了小阳春。

但在当下针对楼市政策收紧的情况下，楼市利好有限。

降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。

降准，对于购房者来说，房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。降准后LPR有望有所下调。

对楼市有什么影响？降准的目的当然不是为了给楼市喘气，但难以避免，楼市将有所获益。市场有望平稳。

央行降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。但难免，最后获益的依然肯定有楼市。房地产不稳，经济很难实现稳增长。

房地产调控原则是乱必调，涨幅过高必然加码，“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。整体看，2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。 

当然未来是不是货币政策的全面转向，还需要继续看后续。可以明确的是2019年房地产市场的走势看信贷走势。中国网

炒房每天都亏钱的时代来临，终于轮到这1.5亿人笑了？

炒房每天都在亏钱的时代来临！中泰证券宏观首席分析师梁中华（以下简称中泰宏观）在其最新研报中指出：

从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%，而收益只有1.2%都不到。当前（国内）至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。

反观A股的1.5亿投资者，这几天收获利好不断：

9月6日（周五）晚间，央行宣布降准，并且是四年来首次“普降+定向”降准！此次降准释放长期资金约9000亿元。

今天（9月8日）凌晨，标普道琼斯指数纳入A股名单正式公布，被纳入的1099只A股中，含147只大盘股，251只中盘股，701只小盘股。这是继MSCI、富时罗素之后，第三家国际指数公司把A股纳入其中。根据招商证券测算，9月23日，标普道琼斯此举将为A股带来11亿美元的被动增量资金。

值得一提的是，进入9月以来，A股在全球主要股指中牛冠全球，深证成指的5日涨幅达到了4.89%，上证指数的5日涨幅也达到了3.93%，美国标普500指数的5日涨幅仅为1.85%。

另据券商中国报道，有知情人士表示，近期不断有原来炒房的资金进入股市。“一些券商营业部最近的证券保证金余额在持续增加，已有营业部出现连续每天增加几千万的情况。这些钱中，有一些是原来的炒房资金。”

机构：炒房的每天都在亏钱

中泰宏观在其最新研报表示，从大类资产配置的角度来看，过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。我们测算了过去十年我国各类资产的投资回报，其中债券考虑了利息收入，股票考虑了分红收益，房地产采用中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数，考虑了租金的回报。结果显示，过去十年如果投资大宗商品并一直持有，累计只能得到30%的回报，投资债券有51%的回报，投资股票有57%的回报，而投资房地产能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会，很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

如果考虑到杠杆的因素，炒房的投资收益则又要翻几倍。毕竟加杠杆买股票的投资者是少数，而买房加杠杆则非常普遍。即使首付比例50%，买房也自带了一倍的杠杆，获得的投资收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的话，自带的杠杆更高。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。

但如果房价不涨，那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%，而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致为-0.4%。

事实上，炒房亏钱的又何止是上海，百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。

而往前看，棚改货币化的政策逐渐退潮；LPR改革后，货币政策基本形成了对房地产领域收水、对非房地产领域放水的结构性宽松格局。在这种背景下，房地产的大周期和政策决定的小周期都会向下，房价也会有回调压力。据中泰宏观测算，我国居民有近6成资产直接或者间接配置到房地产领域，而中小城市房产的流动性（变现能力）其实很差，二手房很多要折价才卖得出去，所以看似房价上涨带来了很多浮盈，大家账面上都有很多资产，但当需要用现金的时候，其实很难变现。

机构：股票成大类资产中较好选择

平安证券首席投顾李信军表示，看上去9月份并没有什么值得担心的利空。反而各种利好在累积，按道理市场会火起来。而且从中期来看，在房地产受压制的情况下，还有什么大类资产值得配置呢？股市无疑是一种比较好的选择。

每经小编注意到，A股在6日收盘后再迎重磅利好。据央行网站消息，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。

为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

央行有关负责人表示，此次降准释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。

中国证券报援引机构分析称，此次降准利好金融和实体经济，对股票、债券等大类资产也具有普惠效应。具体来看：

股市：估值、盈利预期和风险偏好形成合力，新一轮行情将形成。

债市：债市收益率有望进一步下行，可能回到2016年低位时水平，债券牛市进入尾声。

汇市：降准对人民币汇率的影响可能是短空长多，外汇市场逆周期举措料将加力。

楼市：“补丁”已提前打好，降准资金难以进入楼市。

中信建投策略研究的分析师张玉龙、罗永峰在其最新研报中表示，按照国常会目标，实体经济融资成本全年需下降1%。以当前上证指数11倍到12倍左右的估值水平来看，对应的股权资产的隐含收益率就是7%到9%之间，如果利率下降1%，股权资产隐含收益率应该是6%到8%之间，估值将能够提升10%左右。从增厚利润角度，利率下降带来的利润提升幅度在15%-20%。逆周期调整再发力，利率仍在下行通道，利润估值双双受益。在利率并轨之后，本次央行实施年内第三轮降准，信用宽松和利率下降将逐步实现，盈利触底可期。

机构：A股有望吸引千亿外资买入

近期，外资也在用真金白银表达对A股市场的长期看好。Wind数据显示，刚刚过去的5个交易日，就有280亿的外资通过沪（深）股通的渠道买入A股，今年以来这个数字已经达到了近1500亿元！

今年第三季度也恰好是几大全球指数再次提升A股占比的时间窗口：

富时罗素不断提升A股纳入比重。8月24日，富时罗素宣布其全球股票指数的A股纳入因子如期从5%提升至15%，在9月23日开盘前生效。

MSCI亦继续提升A股纳入比例。8月8日凌晨，MSCI公布8月季度指数审议结果，如期将中国大盘A股纳入因子从 10%提升至15%，该调整于8月27日收盘后生效。

标普道琼斯指数也于9月6日发布纳入旗下6个指数的A股名单，一次性将A股的纳入因子提升至25%，该调整同样在9月23日开盘前生效。需要指出的是，此次纳入的1099只股票中不含创业板股票。标普道琼斯指数官网表示，暂不纳入创业板，纳入创业板之前会就此向市场参与者征求意见。

据第一财经，标普道琼斯指数公司指数投资策略全球主管、董事总经理克雷格·拉扎拉（Craig Lazzara）表示，此次上市公司入选标准主要有两条：

一是公司自由流通市值须达一亿美元；

二是股票具备充分流动性。

克雷格说：“我们在考量一只股票的时候，不光会看总市值，还要考虑投资者实际可有多少交易量。公司创始人是否控股了大部分股权，对外资持股比例有多少限制，上述因素决定了上市公司实际可供交易的流通股数量。”而流动性方面，他认为，在新兴市场当中，个股的流动性须达市值的10%，成熟市场当中该比例为20%。

国盛证券首席策略分析师张启尧表示，8月至9月国内市场将迎来三大指数的同步增持，保守估算将合计吸引超过2000亿元的增量。

招商证券认为，在各大指数相继纳入A股或扩容的提振作用下，年内外资流入空间仍大，8-11月被动增量资金达千亿，属于相对确定的增量资金，对A股流动性具有积极作用。

据西南证券，MSCI、富时罗素、标普道琼斯三大巨头纳A思路不同，但是三家纳入A股覆盖的行业却较为类似。三家纳入的A股都主要分布于银行、非银金融、食品饮料、医药、电子等行业，上述行业的部分个股股价有望得到提振。

附：《拨开中国房价迷雾，读懂中国房产财富逻辑》 

秋的到来似乎并未带走夏的炎热，余热仍游走于北京的大街小巷。

在北京56号文创园内，一位身穿白衬衫，戴着眼镜，满是书卷气的男士走进访谈会议室，平易近人又眼神犀利，透露着严谨。他就是乐居财经特邀访谈对象北京大学国家发展研究院金融学教授、博士生导师徐远。

就在几分钟前，他在隔壁礼堂内，作为中信读书会重磅大咖分享活动——徐远经济课堂，城市房产背后的经济逻辑•《城里的房子》主题分享会特邀嘉宾，在现场分享了如何搭建完整房产通识框架、看透房价涨跌逻辑等，现场更是座无虚席，观众热情高涨，更是给余热犹存的秋，带来了似火的感觉。

随后进行的是徐远的现场签售环节，观众更是排起了长龙，持续了一个小时有余，签售结束后他并未休息片刻，而是紧接着乐居财经的访谈。

当今，房子是重要的资产形式，也是财富保值增值的重要工具。调控、限购、学区、旅游地产、养老地产、海外地产等，买哪里的房子才能保值？什么城市的房地产值得投资？房产税对我们到底有怎样影响？中国房价的增速是否真的涨的过快？如何选房购房？徐远从经济学角度带来了他的答案。

中国房地产到底有没有泡沫？是否能拿1990年日本的房地产泡沫作为“前车之鉴”？对于刚需购房族心中普遍的疑问，徐远持否定态度，他以北京、纽约、东京房价举例说道，1990年，日本东京好点房屋均价大约是8万美元/平方米，当时美国纽约房屋均价每平米不到1万美元，1990年的东京房屋均价是当时纽约的8倍。

而2017年纽约平均房价为每平方米是2万美元多一点，北京的均价为每平米1万美元多一点，纽约房价是北京房价的2倍，以纽约房价为锚，东京房价是它的8倍，而北京房价是它的二分之一，简单换算可知，2017年的北京房价是1990年东京房价的十六分之一。因此，北京的房子虽然很"贵”，但是和1990年的日本还差很远，远远不在一个数量级上。

“‘贵’和‘有泡沫’是两个概念，‘贵’不一定就有泡沫。”对于中国房价是否有泡沫问题他指出，中国房价没有泡沫、没有透支。第一，1998年以来，我国房价的上涨，符合全球范围内房价上涨的一般规律，并不是特例；第二，我国房价还有很大的上涨潜力。综合收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等因素，我国的房价只相当于20世纪70年代早期的日本、80年代的韩国的水平；第三，目前调控房价，调控的并不是房价的水平，而是房价的增速。

在谈到目前社会有不少关于中国房价快速上涨原因的分析，例如货币超发、土地供应不足、投机炒作等。对此，徐远认为，这些观点有一定漏洞。首先货币超发导致房价上涨是一个伪命题，2015年——2017年，我国的货币供应量（M2）的增速大幅下降，降幅奖金40%，从13.2%下降到8.2，而此时房价却一路上涨，重要的是，中国货币超发也是没有数据支持的等。

另外，很多三四线城市土地供应是很充足的，但房价还是在上涨较快。他解释道，如果房价是“炒”起来的，就会有下降的时候，例如温州、鄂尔多斯的房价，都曾被炒的有点高，也都经历过很大回调。但大多数城市的房价基本上是持续上涨的，即使调控之下也很坚挺。

他认为，中国房价涨的快，还是跟经济、城市化有关。他强调，未来五年房价宏观走势以5%——6%稳定上涨为主，但也不排除个别城市因素。例如部分三四线城市因基础设施不足，单一的人才结构等，可能会面临一些瓶颈。

在当下关注热点房产税何时推出、多少税率方面，徐远表示，从大方向看，房产税是要推出的，但综合考虑因素房产税出台会比较慢、实际税率会比较低，是基于现实征税成本的考虑。值得注意的是，大城市供需弹性都小，若征房产税，最后落在租客身上的可能性要多一点。

判断一个城市的房产是否能保值增值，要看这个城市是否有发展潜力。他简洁说道，具体可从城市规模（可用GDP或人口总量衡量）、人口流入、人均收入、土地供应、儿童数量增速、上市公司数量、财政收入、服务业占比八要素考虑。

“买房要遵循两原则，即先上车原则、稀缺原则。”他形象说道，中国经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节车厢，买房就相当于买票上车，不管是商务座，还是二等座，或者站票，一定要先买票上车，才能不被列车抛下。尤其买房自住，先保证能买一套，再去考虑大小、位置。

而对于稀缺原则，他解释说，房子的价值，不在于房子本身，而在于它周边的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等。他们带来的便利性，才是房价升值的根本。相较而言市中心的房子更有升值潜力，若实在因个人经济条件限制，也可买地铁沿线的房子，交通上的便利性可以部分替代这些稀缺资源。

此外，买房时如何付款更划算？徐远建议，尽量少付首付，多用贷款；不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量延长。这既能减轻你早期的支付压力，又能帮你对抗未来的通胀。再者，贷款时，尽量使用公积金，公积金贷款利率更低，可减少月供，如果不用，它就只能躺在账上，变成纸面财富。关于房产投资，他在《城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑》中有详细分析。

在提到海外投资房产问题时，他直言，普通家庭不要去国外投资买房。相较于国内同等量级的城市，国外的房子并不便宜，且投资的收益率并不高。很多国外城市一眼看上去比国内一线城市的房价便宜很多，但这这些大城市只有几十万人口，人口规模相当于国内的地级市。如若和国内地级市相比，这些城市的房子还是很贵的。

他举例说道，例如亚特兰大是美国的大城市，但人口只有50多万，房价每平米2万多元，对于一个拥有50万人口的城市，这个房价一点也不便宜。纽约洛杉矶这样大的城市，市区人口有好几百万，都市圈人口有一两千万，其房价约是北京、上海的两倍。最后，像纽约、东京等特大城市的房产，不但价格贵，持有成本也很高，投资收益率并不高，其名义上的房租收益率在4%左右，但扣除房产税、保险费、管理费等税费后，最后也就2%左右，这个数据和国内一线城市的差不多，但考虑国内房价增长快，其实投资价值还是国内城市房子大。

访谈最后，徐远表示，目前中国经济发展快速，中国城市化进程在加速推进，市场需求大，最好的投资机会在中国。

延伸阅读：

全面解读降准对经济、股市、债市、房市影响及展望 

 事件

为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。在此之外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

解读

1、绝对实力预测：我们对此次经济下行压力加大、货币政策降息降准进行了完美的前瞻性判断！

在2018年底市场一片悲观之时，我们提出“经济2019年中企稳、市场否极泰来”（参见《》，2019年2月），随后经济在一季度暂时企稳，上证综合指数一季度上涨25.37%。

6月份数据出来以后，市场一片“经济企稳”“企稳回升”“超预期”的声音，作为一名从事了20年宏观经济形势分析的研究员，我感到深深的忧虑，尤其是5-6月一系列金融收紧政策完全是基于年初的“小阳春”数据，对未来形势的严峻性缺少前瞻性估计甚至误判。大部分统计数据反映的是过去，不是未来。做形势分析，不要做马后炮，要有前瞻性，要有框架和逻辑。因此，我们鲜明提出震撼市场的观点“要充分估计当前经济金融形势的严峻性”。（参见《》）

7月经济金融数据全面回落，我们前瞻性判断货币政策走向、降息降准时点。7月社融、信贷、M2数据全面回落，宽货币到宽信用政策效果较差，原因无非是企业实际利率并未下降、流动性投放渠道收窄、资产价格低迷难以起到抵押放大器效应。社融领先实体经济和投资，意味着下半年到明年上半年经济下行压力较大。（参见《》）

此前根据对经济金融形势的判断，我们认为货币政策空间已经打开，此次的降准和8月的降息反映了我们准确的前瞻性判断。当前经济下行压力加大，全球降息潮，汇率破“7”，核心CPI保持稳定，PPI负增长通缩，表明货币宽松的空间已经打开，“以我为主”。730政治局会议宣告货币政策重回宽松，时机已经到来。（参见《》）

值得注意的是，“稳”是房地产的主基调，“三稳”不是“三松”也不是“三紧”。中央强调房地产市场要保持平稳健康发展，强调“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期。政策基调是既不要过松、也不宜过紧：一方面要防止货币放水刺激房地产泡沫，另一方面也要防止主动刺破引发重大金融风险。当前房地产融资收紧过于紧张，要防止相关风险产生，开前门关后门，利用时间窗口推住房制度改革和长效机制。（参见《》）

预计2019年下半年-2020年上半年经济将再下台阶。2019年下半年受库存周期复苏和基建的部分支撑，经济下行斜率较缓、韧性较强，但2020年上半年将出现库存周期、房地产周期和世界经济周期同时下行的叠加，经济下行斜率较大。（参见《》，2019年6月）

2、此次降准与以往不同，是“全面降准+定向降准”，没有置换MLF，力度较大、动作较快、针对性强，信号明显。

其一，本次降准为“全面降准+定向降准”结合，以往大多只单独使用其中一种。此次全面降准0.5个百分点、定向降准1个百分点，合计投放资金9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。上一次这种结合发生于2015年，并多次采用“全面降准+定向降准”这一模式。

其二，此次降准力度大，没有置换MLF，且实施动作较快。对标2018年以来的六次降准：1）2019年1月全面降准1个百分点，加上回笼MLF操作，净投放资金约8000亿元；2）5月定向降准，释放长期资金2800亿元；3）2018年的4次降准净释放资金分别为4500亿元、4000亿元、7000亿元和7500亿元。此次降准为2018年以来的最大力度投放，没有置换MLF。且实施动作较快，一般国务院提及需要降准大概一周左右后会具体落实，此次只间隔2天。9月4日国常会提及“运用普遍降准和定向降准等政策工具”，9月6日降准。

其三，此次定向降准更有针对性，注重支持小微企业和民营企业。与此前定向降准针对的金融机构对象不同，此次额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。由于区域城商行只能吸收本地存款，负债能力受区域限制更有限，支持民营小微企业任务更重，此次降准更加具有针对性，加大对小微、民营企业的支持力度。

3、经济下行压力大、PPI下滑实际利率上升、流动性分层民营小微融资难、全球降息潮汇率压力降低是此次降准的主要背景。考虑到近期社融增速下滑、中美协商在即、房地产融资政策收紧、今年底明年初经济下行压力加大等因素，选择这个时点。

第一，经济下行压力大，外部不确定性增大，国常会强调要加大逆周期调节力度。三驾马车全部放缓，PMI连续4个月低于荣枯线供需收缩：1）出口低迷，全球经济下行叠加中美贸易摩擦升级，全年大概率负增长。2）投资不振，出口不景气叠加PPI通缩企业负增长，制造业低迷；房地产融资全面收紧，房地产投资持续下滑；专项债额度所剩不多，且难以弥补土地财政下行缺口，加上严控隐性债务，基建投资反弹力度有限。3）消费下滑，就业压力大、质量下降，收入增速下行，居民杠杆率高挤压消费。在此背景下，国常会定调要“加大逆周期调节力度，下大力气疏通货币政策传导机制”。

第二，流动性分层明显，市场对城商行信用风险担忧升温。包商银行事件后，中小银行缩表，流动性分层现象严重，市场对城商行的信用风险担忧持续升温，小微企业融资成本仍需降低。8月城商行、农商行与国有行之间的同业利差仍有40-50个BP（事件前为10-20个BP），AA+、AA级同业存单发行成功率仅68%和47%（事件前为76%和72%），AA级同业发行额仅67.5亿元/周（事件前为158亿元/周）。

第三，经济步入通缩，核心CPI保持稳定、PPI下滑，实际利率上升。CPI维稳措施不断出台，PPI下滑，打开货币政策调整空间。7月PPI同比-0.3%，同比时隔三年之后再度落入负区间。6月3日，农业农村部和财政部已联合发文为生猪养殖企业提供流动资金支持，稳定生猪生产意愿；730政治局会议首次提出“保障市场供应和物价基本稳定”，说明中央充分重视猪价主导的物价波动，将加大政策力度稳定物价。

第四，全球降息潮出现，汇率破“7”。从全球流动性来看，7月美联储降息25个基点，将联邦基金利率目标区间下调至2%-2.25%，是美国金融危机十年后的首次降息。此外，世界经济总体回落，各国货币政策普遍放松，2019年初至今，已有印度、埃及、马来西亚、新西兰、菲律宾、澳大利亚等20余家央行宣布降息。在此背景下，降准能够为下阶段MLF利率下调提供条件。

第五，现在是降准的关键时点。1）9月5日中美双方同意10月初在华盛顿举行第十三轮中美经贸高级别磋商，工作层将于9月中旬开展认真磋商；2）银保监会23号文对房地产信托严监管，叠加新的LPR报价机制增加5年期LPR利率，解决降准资金流入房地产的担心；3）2020年经济将再下台阶，经济下行压力更大，此次降准分别于9月16日、10月15日、11月15日释放流动性，可以减缓今年四季度和明年一季度经济压力；4）7月社融增速、信贷、M2增速全面下滑，8月PMI低于荣枯线，9月专项债迎来空白期社融下行压力加大，需要及时降准来适时对冲。

4、此次降准能够实现多重目的，稳增长稳就业、降低贷款实际利率、缓解中小银行压力、对冲9月资金缺口，维持流动性整体充裕。

其一，稳增长稳就业，货币财政政策同时发力，配合专项债资金需求。货币政策配合财政政策同时发力，从政治局会议的“稳增长”，到金融委会议的“稳增长定调升温”，到国常会“部署专项债、降准”，再到金融形势通报电视电话会议强调“主动担当作为”，政策“稳增长”意图明显。此次降准可为后期专项债额度提前提供资金供给，配合财政政策。

其二，释放中长期资金，直接降低金融机构负债成本，间接降低实体经济融资成本。此次降准有效增加金融机构支持实体经济的资金来源，降低银行资金成本每年约150亿元。在LPR机制之前，利率渠道传导不畅，银行间市场利率下行幅度大、贷款利率下行幅度小。在新的LPR机制下，通过降准降低银行负债成本，减少金融机构加点幅度，从而降低实体经济融资成本。同时新的LPR机制对房贷并未放松，避免了大水漫灌。

其三，缓解中小银行缩表压力，完善“三档两优”政策框架，鼓励城商行加大对小微、民营企业的支持力度。此前完善的“三档两优”准备金框架，已对县域农商给予了准备金率的优惠。而此次定向降准，为进一步鼓励金融机构加大实体经济的支持力度，也给予了城商行更低的准备金率，从而实现将更多信贷资源向小微和民营企业配置，提高小微企业贷款的竞争力，降低小微企业融资成本的目的。

其四，与9月中旬税期形成对冲，维持银行体系流动性总量合理充裕。9月税期叠加MLF到期，流动性会有短期缺口。但参考历史情况来看，往年9月流动性压力并不大，因此对冲短期资金缺口并非此次降准的主要目的。

5、此次降准有望刺激银行信贷、带动利率下行、推动股市债市上涨、对汇率影响有限，但这次是不一样的降准，房地产融资收紧和LPR改革搭建实体和房地产的资金“防火墙”，引导资金支持制造业、民营小微企业。对实体经济的改善效果取决于金融机构和企业预期的改善程度。需注意可能会加重金融机构“资产荒”现象。

1）对银行信贷影响：降准释放长期资金，有效增加银行信贷资金来源，降低银行负债成本，降低贷款实际利率，并且增加信贷资源供给，有助于企业中长期贷款增长。降准释放资金约9000亿元，将支撑新增信贷投放，支持地方政府专项债的发行，并且针对省内经营城商行的定向降准将缓释流动性分层带来的中小银行缩表压力。此外降准可降低银行资金成本每年约150亿元，缓解LPR改革、贷款利率下行对银行净息差的冲击。

2）对金融机构影响：降准产生的流动性充裕或引发“资产荒”。2015的资产荒是资金端问题，这一轮是资产端。宽货币实现结构性宽信用难度较大，可能会带来更严重的“资产荒”。一方面实体经济下行，实体企业投资回报率下滑，另一方面宽松的货币政策或引发流动性过剩。传统经济出清，金融机构资产配置需要导致过多资金追逐少数安全资产。从数据来看，目前利率债和高评级信用债明显走强。

3）对实体经济的影响：此次降准重点引导资金流向制造业、民营小微企业，支持地方政府专项债发行，有助于制造业和基建投资增长。对实体经济的改善效果取决于金融机构和企业预期改善程度，稳增长、稳就业需要财政和货币政策共同发力。此前宽货币到宽信用依赖于房地产投资，但此次结构性宽松阻断资金流向房地产，引导信贷支持制造业、民营小微企业，并且支持专项债发行。不过当前经济下行降低金融机构风险偏好，风险溢价较高，企业融资意愿不强，单靠降准无法实际需求放缓局面，金融机构和实体企业预期的改善需要更丰富的逆周期政策组合。

4）对股市影响：降准将提升市场风险偏好，利好股市。从总量来看，降准释放流动性，利率下行，资金严控流入房地产，有助于股市上涨。从经济周期来看，基本面处于衰退期、资金面处于货币宽松期，根据投资时钟理论，这一阶段消费和医药等防御能力较强的行业表现较好。从市场风格来看，经济下行期的货币宽松，成长股表现更好。此外股市上涨也将助力经济企稳回升，居民财富效应将促进消费，企业资产价值提升则将刺激固定资产投资。

5）对债券市场的影响：降准可以降低利率，若这次降准带来降息可以降低短端利率带动长端利率下行，利多债市。降准释放充足的流动性，将带来整体市场利率下行，有助于债市上涨。但目前期限利率的缩窄抑制了长端利率的下行空间。4月以来10年期国债收益率与1年期国债收益率期限利差持续下行，目前仅为40个BP，处于较低水平。若此次降准带来未来的降息可以降低短端利率，期限利差走阔将为长端利率下行打开下行空间。

6）对汇率影响：美元降息和人民币破7已打开货币宽松空间，降准对人民币汇率的影响有限，人民币汇率的波动短期更取决于中美贸易摩擦进展。一方面，7月31日美联储宣布降息25个基点，中美利差走阔。8月美国季调后非农就业人口增加13万人不及预期，9月17日美联储议息会议大概率将再次降息，这进一步缓释降准带来的资本流出预期和人民币贬值预期。另一方面，8月5日人民币兑美元汇率十年以来首次“破7”，打破过去一直维持着的“7”这个心理卡位，汇率灵活性增加避免降准带来的一致性贬值预期。

7）对房地产影响：房地产融资收紧、针对房地产设置5年期LPR等政策搭建实体与房地产之间资金流动的“防火墙”，稳房价政策基调不会改变，但前期略有悲观的房地产形势会有所好转。从供给侧看，7月以来房地产融资全面收紧，银保监会、证监会先后发文对银行贷款、信托、保险、海外债等融资渠道加强监管、实施专项指导；从需求侧看，此轮LPR改革中的5年期LPR主要针对个人住房按揭贷款，与针对实体经济的1年期LPR有效隔离，并且对房贷设置利率下限，实体与房地产之间的资金“防火墙”有效防止宽松资金流入房地产市场，落实“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策导向。

6、我们建议：加强逆周期调节力度，降低MLF利率引导实际利率下行，高度重视货币政策传导渠道的疏通，及早下达明年专项债部分新增额度；当前一方面要防止货币放水带来资产泡沫，另一方面也要防止主动刺破引发重大金融风险，用时间换空间、寻找新的经济增长点、扩大改革开放、调动地方政府和企业家积极性。

1）建议加强逆周期调节力度，注重发挥货币、财政和产业政策的协同效应。当前我国经济下行压力加大，既要通过财政货币政策强化逆周期调节，也要保持战略定力防止大水漫灌，最重要的是坚定不移推动改革开放。积极的财政政策应继续推进落实减税降费，根据实际需要适度加大专项债限额；货币政策继续疏通宽货币到宽信用的传导机制，加大金融供给侧结构性改革；最根本的是扩大改革开放，放开市场准入，恢复企业家信心，激发新经济、服务业等新的增长点；促进房地产市场平稳健康发展，建立居住导向的新住房制度和长效机制。

2）货币政策总量上，建议降低MLF利率引导实际利率下行，继续推进利率市场化改革。

该降息了！从政策走向看，目前时机已经成熟。5月通过对房地产融资端的限制，减少了货币政策宽松的一大掣肘因素；6、7月信托、海外债等融资收紧政策不断落实，政策效果较为显著，信托流向房地产的资金规模明显缩减；8月改革LPR形成机制，建立针对房贷的5年期LPR，隔离实体经济和房地产资金利率；9月降准，降低银行资金成本。目前政府的表述也明确了“通过银行传导可以降低贷款实际利率”，下一步就是通过降息降低实体经济利率。

从实际操作来看，目前银行可以接受贷款利率的下行。8月20日公布的首次LPR定价利率仅较此前小幅下降。考虑到LPR的不对称性，仅针对银行的资产端并未针对负债端，在负债端成本没有下降的前提下不愿意轻易下调资产端利率。LPR利率=MLF利率+银行加点，其中加点幅度取决于银行自身资金成本、市场供求和风险溢价等因素，市场供求和风险溢价短期较难调整，降准可以显著降低银行自身资金成本从而带来LPR利率的下行。

目前MLF利率仍处于历史最高点，降息空间充足。我们建议可以多次小幅调整LPR利率，减少利率调整对市场的冲击，同时可以根据实际效果及时进行微整。继续推动利率市场化向纵深发展，完善金融机构FTP定价机制，畅通短期利率向中长期利率传导机制。

3）货币政策渠道上，下大力气疏通货币政策传导机制，将信贷渠道、利率渠道及资产价格渠道进一步疏通。信贷渠道方面：从源头及供给侧多方发力。一方面，定向降准是重要方向，将资金导入实体经济需要加杠杆的部门，特别是民营企业、中小企业以及新兴产业。另一方面，进行金融供给侧结构性改革，切实落实尽职免责条款，让金融机构有能力、有动力去服务实体经济。利率渠道方面：关键在于利率并轨。实践显示，利率渠道有助于延长经济复苏时间，需要货币政策从数量型转为价格型，增强市场化资源配置。通过利率传导，由降低政策利率到贷款利率到实体经济融资利率。资产价格渠道方面：建议大力发展多层次资本市场，提高直接融资特别是股权融资比重，继续推动科创板将助力新经济发展，吸引更多长期稳定资金入市，进一步提升资产价格渠道的重要性。在房地产市场方面，促进房地产市场平稳健康发展，建立居住导向的新住房制度和长效机制。政策强调是“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期，“稳”是主基调，既不要过松、也不宜过紧：一方面要防止货币放水刺激房地产泡沫，另一方面也要防止主动刺破引发重大金融风险。老成谋国是用时间换空间，利用时间窗口推住房制度改革和长效机制。

4）金融政策方面，创新工具补充资本金，加强对中小银行的支持力度。目前货币政策传导不畅，从银行角度来看，除了需要流动性外，还需要有充足的资本支持。与国际相比，我国资本补充工具较为齐全，但资本工具补充机制尚不完善。永续债、优先股等流动性和投资者范围有待提高；高风险金融机构处置机制尚需完善，资本工具偿付顺序尚需明确，减少投资者的担忧。另一方面，民企小微企业的信贷供给主要是中小银行，需要加强对中小银行的支持力度，拓宽其资本、资金补充来源进而提升中小银行服务民营、小微企业的能力。

5）财政政策方面，建议及早下达明年专项债的部分新增额度，通过基建托底经济、稳定就业；中央政府加杠杆，落实减税降费，让微观主体轻装上阵。9月4日国务院常务会议明确提出“按规定提前下达明年专项债部分新增额度”。当前我国城乡基础设施仍有较大提升空间，提升专项债额度可作为积极财政的选项，建议政策及早明确提前下达明年专项债的部分新增额度，确保资金及时拨付到项目上。此外建议中央政府加杠杆，转移企业和居民杠杆，措施包括大规模降低企业和居民税费；做实社保账户，提高居民社保水平，让居民安心消费；放开汽车、金融、电信、医疗等的行业管制；部分购买存在股权质押风险的企业债务；拿出一部分好资产进行混改等。

温馨提示：投资有风险，选择需谨慎。