金隅股份 (601992)

——自住型商品房政策细节化，水泥盈利底部确认，维持“买入”评级

 自住型商品房政策细节化，预计业绩转换速度加快。13 年 10 月北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，今明两年共推出自住型商品房总量 7 万套（今年 2 万套，明年 5 万套）。11 月 12 日，政府公布首批 7 个 2013 年北京市第一批自住型商品房项目规划设计方案，其中公司占 3 个项目，既朝阳区东坝单店地块、高井星牌建材厂以及丰台区大红门油毡厂地块。第一批公告共 1.6 万套，其中公司占 6800 万套左右，占比40%。项目由北京住建委、规划委主办、北京规划展览馆承办自住型商品房规划展览，政府也将加快推进和销售折价房。公司三个地块位置优越，2 块在五环以内，一块在五环边，区域房价在 3-3.5 万元/平方米，折后售价约 2 万以上。预计公司工业用地平均地价仅为人民币 3710 元/ 平米，我们预计转让费 3000-4000 元，预计在未来 2 年为公司贡献不菲利润。

  公司工业用地储备规模较大，“土改”带来公司价值大幅提升。考虑到公司目前土地储备规模较大，以及政策的不确定性，我们预计在北京共约 700 万平工业用地中五环内约200-300 万平工业用地转换概率大。因为随着城市升级，工厂往外迁移是必然事件，五环内200-300 万平公转商地概率大于其他地段，保守估计，扣除目前已转 3 块约 20-30 万平工业用地，我们估算还余 170-270 万方地块可供转换，若以 10000 元/平利润估算，折合资产约

为 170-270 亿元。这将持续为公司后续地产业务提供较强的业绩增长源动力。

 水泥盈利底部确认，石家庄环保治理方案持续改善华北边际供给。由于今年华北区域需求端较差，区域整体价格走势偏弱，目前京津冀高标水泥价格分别为 340、320、300 元/吨，处于历史最低水平，我们认为区域水泥盈利底部确认逻辑成立，明年二季度将出现价格拐点。主要原因是石家庄环保治理方案关闭所有水泥粉磨站（约 6000 万吨）；结合北方供暖季节特征，区域熟料生产线从 11 月 16 日起执行淡季生产线关停 60%，旺季生产线关停 20%

政策，定量压缩金隅集团、冀东水泥和曲寨集团等下属大型水泥企业产量（目前冀东在石家庄产能 150 万吨，金隅 1200 万吨）。我们预计此次治理方案将较大程度上改善区域竞争结构，后续整体华北供给改善将会给公司带来业绩的较大弹性。

 上调 14-15 年 EPS 至 0.84/1.03 元，看好公司后续业绩弹性空间，维持“买入”评级。我们上调公司 14-15 年商品房结转面积约 5-10%，上调后 13-15 年 EPS 达 0.67/0.84/1.03 元（原 0.72/0.81/0.97 元），看好公司后续业绩弹性空间，维持“买入”评级。