——14年或进入集中结算期，国际化及商业运营推进

 福星股份今日公布年报，2013年公司实现营业收入76.6亿元，净利润为6.7亿元，同比上升22.7%、9.9%，基本每股收益0.94元，略低于我们0.99元的预期。
 结算收入增长明显，但毛利率下滑拖累净利润增长幅度相对较慢。1）业绩增速略低于预期，主要是13年受武汉市场整体环境影响，现房销售速度平平，导致可结算资源偏少，2013年房地产结算面积为56万平米，仅增长8.8%，另一方面，结算项目中毛利率较低的青城华府和东澜岸仍然占比较大，导致房地产结算毛利由12年的34%进一步下降到了30%。2）2014年公司福星国际城和水岸国际2个项目进入集中结算期，预计收入及利润将大幅提升。3）受宏观经济下行影响，公司金属业务收入下滑11.3%至16.9亿元，毛利率也相应从15.0%下降至10.0%。未来公司将进行结构调整，提升钢帘线和电梯钢丝绳业务，淘汰低附加值业务。
 13年因约20亿商业项目转为自持，销售额降至48亿。14年多个旧城改造项目进入销售阶段，预计销售额75亿。公司13年房地产销售面积46.5万方，销售收入48.3亿元，同比分别减少36.0%、25.8%，低于我们预计的65亿。主要原因是：1）2013年新开工的福星华府、东湖城等项目主要为超高层住宅，预售时间较晚。2）公司将国际城和东澜岸2个项目的商业部分共15万方、约20亿货值转为自持经营，导致实际销售额下降。3）13年看，公司福星华府（姑嫂树）、东湖城/瞰江坊（和平村）和汉阳华府（汉阳钢铁厂）三个旧城改造项目都已进入开工销售阶段，项目增长点较多，预计实际货量近100亿，但由于汉阳华府以及水岸国际项目商业部分可能自持，预计14年销售额约75亿。
 资金成本显著下降，海外融资通道打通，国际化与商业运营大力推进。1）2013年上半年，公司利用相对宽松的信贷环境，大量获取银行长期借款，偿还高息信托，因此目前虽然负债率有所回升，但资金成本显著下降。同时，公司还在香港市场完成了5000万融资，打通了海外融资渠道。2）公司获取了澳大利亚帕尔玛塔项目，国际化顺利推进。3）公司组建了专业的商业招商运营团队，并顺利完成了福客茂与东澜岸广场两个项目的招商工作，为商业物业运营管理积累了丰富经验。未来商业物业持有量将逐步增加。
 公司14年多个旧城改造项目进入销售阶段，国际城及水岸国际进入集中结算期，销售及利润增速都将大幅提升，维持“增持”评级。公司14年多个旧城改造项目进入销售阶段，预计销售额75亿，同时由于国际城及水岸国际进入集中结算期，我们上调公司14-16年业绩分别至1.51元、1.70、1.93元（原预测14年为1.48元），对应市盈率为5X、4X、4X，维持增持评级。

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