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四种情况下，澳大利亚房市泡沫或将破灭

房地产是周期之母，十次危机九次地产。

已经有越来越多的对冲基金也在做一个选择：过去一年中针对澳洲、新西兰的房地产做空。

那么澳大利亚是否存在房市泡沫呢？哪些地方房价过渡膨胀？如果存在泡沫，何时又会破灭？

有关这些问题的猜测在澳大利亚国内日嚣甚上。根据房市专家的看法，在以下四种情况下，澳大利亚房市泡沫有可能会出现破灭。

房贷收紧、利率上调并还贷压力

失业和就业不充分导致缓慢出现通货紧缩

政府干预失败和市场自行修正

全球危机

上述四种情况分别关注了澳大利亚乃至全球经济中的不同压力点。

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第一种情况强调澳大利亚审慎监管局（APRA）、澳储行（RBA）和家庭还贷压力之间的平衡问题；第二种情况关注的是失业可能带来的影响。

这些情况中有些因素已经开始发挥作用。例如联邦政府和州政府试图通过干预市场来解决问题，导致第一种情况的出现。但是其他因素可能已经超出了政府的可掌控范围。例如，全球危机推升风险溢价的情况。

总体而言，上述情况均凸显了“房市泡沫破灭”诱因的复杂性和相互关联性。

情况一：房贷收紧、利率上调并还贷压力

悉尼科技大学（UTS）商学院副教授Harry Scheule的阐释如下：

次贷危机十年祭 哪四种情况出现，澳洲房产泡沫会破？

鉴于对房市泡沫的担忧，银行监管机构——澳大利亚审慎监管局（APRA）收紧了银行房贷标准。但是这样做的同时也增加了澳大利亚房贷市场的风险，即贷款供量下降和贷款成本上升。银行由于被授意降低只付利息贷款、融资成本因此上升（进而导致房贷成本增加）；此外由于利率上调，申请人可申请的贷款数额降低。

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随着美国和欧洲市场复苏，这些国家和地区央行均先后进行了加息操作。澳元因此开始出现贬值。这种局面会迫使澳储行不得不进行加息操作。

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由于澳大利亚绝大部分的房贷均属于浮动利率，因此利率上调会导致月供增加。其中只付息房贷产品由此受到的冲击最甚。此外，利率上调也会导致拖欠率上升。

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如果出现还款拖欠率上升的情况，银行势必会收紧贷款标准。这样一来，只付息房贷产品到期后，借款人很难再次借贷。这也就意味着借款人面临的还贷压力上升。因为很多人曾经期望能够无限期循环使用只付息房贷，但是现在他们不得不进行本息同还。

次贷危机十年祭 哪四种情况出现，澳洲房产泡沫会破？

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随着还贷拖欠率和银行贷款标准收紧继续循环，我们会发现贷款供量会出现显著下降；房价也会大幅下跌。

情况二：失业和就业不充分导致缓慢出现通货紧缩

悉尼大学金融学讲师Danika Wright的阐释如下：

次贷危机十年祭 哪四种情况出现，澳洲房产泡沫会破？

如果出现失业率和就业不充分率（想要更多工作但是无法实现的就业人数）上升的情况，随着公寓开发繁荣日渐衰退，昔日的矿业繁荣又无法取而代之，建筑业就业群体岌岌可危。

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房贷负债较高的家庭往往会削减支出，尤其是非必需品的开支。这样反过来会对零售企业造成影响，导致工时和就业岗位降低。

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就业机会往往是房屋附属价值的重要组成部分。工作相关迁移推升了对住房的需求。因此，如果住房附近的就业机会减少，这些地区的住房附属价值也会因此下降。

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就业率下降或收入降低地区，债务违约风险相应上升。2008年悉尼地区的房价就出现了一次大的市场修正。房贷违约率和房价下跌往往呈现地域性的特点。

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房价下跌过程中，房屋所有权份额最低的借款人（往往是最不富裕、年轻和新进房贷群体）受到的冲击最甚。这类群体往往最后会沦为“资不抵债”群体，即按揭贷款超过资产现值。他们往往会面临资产被迫出售。这种情况反过来会导致房价呈螺旋式下跌。

在美国引发全球金融危机爆发当时，澳大利亚实际贷款标准较监管机构规定更严。但是目前的情况下，包括APRA在内的监管机构对现行贷款标准和潜在不当行为颇为担忧，进而引发其对房贷实际质量和借款人偿付能力的担忧。

情况三：政府干预失败和市场自行修正

墨尔本皇家理工大学(RMIT)经济学教授Jason Potts 和Sinclair Davidson的阐释如下：

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低利率和新建住房存量增长率低的“双低”现象导致澳大利亚房价只涨不跌。再加上联邦政府和各州政府政策选择不当以及海外人士对澳房产投资需求上升，这种局面变得更加复杂。

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由于澳大利亚住房分配不均的问题存在明显的人口学特征，尤其是不同年龄阶层住房分配显著不均，由此产生的人口学压力不容小窥。很多千禧一代往往不得不推迟离家独立生活和组建家庭。这给政府也带来了不小的政治压力，导致政府干预紧迫性上升。

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澳大利亚联邦政府将前文中出现的问题归咎于次级推动因素——非选民群体，即海外人士并出手进行干预。例如，限制海外人士投资澳大利亚住房。

此外，澳联邦政府一方面对首次置业者进行补贴，另一方面又说服APRA收紧金融产品规定。

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由于联邦政府所采取的举措均未指向住房分配不当的主要诱因，如国内利率不变、各州政府未有效释放新建住房存量，房价因此继续走高。

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随着联邦政府反复就房价高企发出警告，可以看出联邦政府开始有所恐慌。联邦政府一再呼吁进一步加强监管，并开始指责金融系统。这种局面的出现会触发澳储行最终进行加息操作。

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随着利率上调、还贷压力会相应上升。负债较高的投资房主会因此出现债务违约情况，进而导致丧失赎回抵押权的房产投入市场。这些不良资产出售最终会导致房价下跌。

情况四：全球危机

澳大利亚国立大学（ANU）经济研究学院讲师、应用宏观经济分析中心副研究员Timo Henckel的阐释如下：

次贷危机十年祭 哪四种情况出现，澳洲房产泡沫会破？

国际危机（无论是政治、军事还是经济危机）导致全球风险溢价上升。

次贷危机十年祭 哪四种情况出现，澳洲房产泡沫会破？

随着全球资本供量下降，澳大利亚银行融资成本上升、进而导致国内房贷利率上升。

次贷危机十年祭 哪四种情况出现，澳洲房产泡沫会破？

应对能力最弱的房主由于无力偿还贷款被迫出售房产。

次贷危机十年祭 哪四种情况出现，澳洲房产泡沫会破？

房价下跌合并利率上升导致家庭经济状况进一步承压，进而引发更多房产出售等其他问题出现。

结语

任何资产有其真实的价值，短期的偏离是会出现的，但是不会永远这样。无论是地产还是股市，在澳洲未来的投资需趋于理性！经济增长过程中催生的资产增值是健康的，也是值得被追逐的。

但是当贪欲导致国家、企业和个人开始使用庞大的债务来进行投机时，金融危机就在酝酿了。而危机的爆发也只是时间、国家、产品和规模的问题了。

不论形势如何，政策如何，对投资者来说，要清醒地认识到，历史是会不断重复的。资产泡沫从膨胀到破灭的历史，每次都一样，从来没有什么例外。

风险市场是人性的试金石，支撑价格的就是一个信心，而这信心的转变往往就是一转念。

要合理研判市场可能的发展方向。

毕竟，树不会长到天上去，上涨也绝不会是线性的。

如同电影《大空头》开篇所说的那样：当所有的人都在狂欢的时候，有那么几个人做了一件其他人都没有做的事情，那就是“They looked, 他们仔细地看了看”。

相信真正认真将当前澳洲市场好好端详过的人都能够躲开潜在的危机，甚至把握机会！

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