（证券分析师：区瑞明、王越明）

事项：

2017年5月15日，国家统计局发布了2017年1-4月全国房地产开发投资和销售数据。

评论：

多指标显示行业持续处于降温阶段

一、 销售面积、销售额及新房销量高频数据均显示行业明显降温

1. 从销售面积及销售金额的同比增速来看，均呈现明显的回落趋势：2017年1-4月的累计同比增速分别为15.7%和20.1%，较1-3月分别回落了3.8和5个百分点，较2016年4月的高点分别回落了20.8和35.8个百分点，降温态势显著；

2. 从新房销量的高频数据来看，同样可看到明显的降温趋势：2016年1-4月42城新房销售量累计同比增速为50%，到2016年底大幅回落至20%，2017年1-4月则显著回落到-18%。

二、 新开工、施工降温显著，预计投资在销售降温的带动下将出现回落

1. 从新开工数据看，累计同比增速在2016年4月达到阶段性高点（21.4%），随后持续回落，并在2016年9月达到阶段性低点（6.8%），此后小幅缓慢震荡回升至2017年1-4月的11.1%，但较1-3月回落了0.5个百分点，距离2016年4月的高点也有高达10.3个百分点的回落幅度，降温态势显著；

2. 从施工数据看，累计同比增速自2016年2月的阶段性高点（5.9%）持续震荡回落，2017年1-4月累计同比增速为3.1%，与上月持平，较2016年2月回落2.8个百分点，降温态势显著；

3. 从房地产投资数据看，累计同比增速自2016年4月确认阶段性高点（7.2%）后持续走低，并在2016年7月回落至阶段性低点（5.3%），此后又震荡回升，并在2017年1-4月达到9.3%的累计同比增速，似乎呈现出“回升”态势，但从房地产销售→投资的传导周期来看，销售领先于投资约6-12个月，因此从销售的累计同比增速持续走低的情况来看，未来投资的累计同比增速将大概率呈现“降温”趋势。

三、 新增居民中长期贷款同比增速震荡回落也印证了行业仍处于降温阶段

4月新增居民中长期贷款4441亿元，同比增长3.8%，较2016年4月173%的同比增速大幅回落。考虑到居民中长期贷款主要是房地产按揭贷款，因此从住房按揭贷款的角度也印证了本轮小周期降温阶段自2016年4月开启以来仍在持续。

龙头白马房企在行业降温阶段仍有显著增长

从1-4月房企的销售数据来看，龙头白马型的房企在行业降温阶段受益于行业集中度提升等因素，销售仍有显著增长，强者恒强特征明显。

2017年初至今，地产龙头白马股的表现要显著好于市场大多数人的感觉和认知

根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，我们判断：2017年，传统地产股的表现将好于2016年，从行业相对排名看，甚至会好于2015年。

复盘情况亦印证了我们上述前瞻性判断：2017年初至今，地产股指数无论是绝对收益还是相对排名，均显著好于2016年，从行业相对排名看，亦好于2015年。以2016年最后一个交易日的收盘价起算，截止2017年5月15日收盘，国信区瑞明地产团队重点推荐的【嘉宝集团】、【华夏幸福】、【新城控股】、【荣盛发展】、【新湖中宝】、【华发股份】、【招商蛇口】、【金融街】、【厦门国贸】、【保利地产】十个品种均录得绝对收益并跑赢大盘，5月2日开始推荐的【阳光城】，到5月15日止，亦跑赢大盘并录得绝对收益；总而言之，地产龙头白马股2017年以来的表现要显著好于市场大多数人的感觉和认知。

“低估值+双增长（2017年销售、净利双增长）+机构目前仍低配”是2017年需要“超配”传统地产股龙头白马的核心理由，若遇上“地图行情”，或有望锦上添花

房地产板块整体估值低廉，利润表口径的增长情况较好，龙头房企的销售口径增长显著：①按最新市值、2017年1季末净资产、2017年wind预测净利润计算，在28个行业里，房地产板块整体PB1.95排行第6低，2017年动态PE14.9排行第2 低，估值低廉；②我们5 月4 日发布的地产专题报告《2016 年报及2017 年1 季报总结：增长仍是主基调、业绩锁定性较好、存货压力较轻》中统计了板块2016 年及2017 年1 季度归母净利润同比增速分别达到了41%及49%的高增长，51%的房企同时实现了正增长；③从表2可见，1-4月龙头房企销售口径增长较好，部分房企的销售同比增速甚至达到了3 位数的高增长，如碧桂园同增214%、龙湖地产同增200%、荣盛发展同增161%、阳光城同增130%等。

机构对地产股的配置比例已创下本轮地产小周期以来的新低。历史规律显示：“机构对地产股配置比例创新低”往往是“做多地产股”的良机，比如2014 年3月份的反弹行情、2015 年4季度的反弹行情、2016 年8-11 月的反弹行情、2017年1季度的反弹行情，均是发生在股票型基金对地产股的配置比例创下本轮地产小周期开启以来的新低之后。

重申“低估值+双增长（2017年销售、净利双增长）+机构目前仍低配”是2017年需要“超配”传统地产股龙头白马的核心理由，若遇上“地图行情”，或有望锦上添花。长远来看，低估值、高增长（2017年净利润及合同销售额均能显著增长）的品种在中长期大概率会有较好的表现；细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司，股价也将会有比较好的表现。