【“”（微信ID：ytcj123）系今日头条签约作者】

　　昨天下午，不少人的朋友圈都被万科给刷屏了，仔细看看，字里行间洋溢着一派欢喜。然而不到半个小时，这些喜报就像长了翅膀一样，瞬间杳无踪迹。

　　“一朝买在地王侧”真的是万无一失的投资选择吗？三条推论或许会改变你的看法。

　　好好的双地铁上盖，万科为啥说不要就不要了？

　　27日下午，杭州土地拍卖会，在1个小时、28 轮鏖战之后，万科信达联合体击败16家对手，以123.18 亿元竞得杭州滨江区奥体单元地块，创造了杭州市历史上首宗百亿地块！该地块楼面价达到21575.78元/平方米，溢价率为95.95%。

　　该地块为双地铁上盖物业，出让文件要求开发商需代建地铁土建工程、配建地铁控制中心等。地块由三宗地组成，总出让面积15.78万平方米，合计建筑面积达到57.09万平方米，商业部分占比较大。

　　从规划条件来看，这块地很符合杭州万科目前的补仓需求。双地铁上盖物业，紧邻奥体中心，适中的商业配比，刚好符合万科目前散售＋持有的操盘逻辑，也能很好发挥杭州万科在商用管理方面的优势。

　　但是，据杭州市国土资源局公布的最后土地成交结果，拿下“地王”的只有信达一家，万科已不在其列。

　　据知情人士称，尽管在报价时采用的是联合体的方式，但在土地竞价时是信达一方在报价，最终的成交价格已经超出了之前获得的授权价。在拿下该地块之后，万科和信达两方意见出现分歧，万科决定退出合作，并且要求员工删除在朋友圈发布的喜报。

　　万科的这一决定并不难理解。对于万科而言，内部收益率和财务净现值才是拿地最重要的测算指标，如此高的地价显然会拖累整个杭州公司的经营状况。不囤地、不捂盘、不当地王本就是万科的核心政策，再加上万科在杭州份额比较大，土地储备相对充裕，权衡之下自然选择放弃这宗土地。

　　是谁拿地我不管，地王旁边的房子能买吗？

　　今年，全国的土地市场仿佛一个个硝烟弥漫的战场，北京一日三地王，上海一日三地王，南京苏州全线爆发，二线城市地价同比暴涨180%。某房企投资总监觉得哭笑不得，“今年的形势下，不拿块地王都不好意思说自己拿地了”。

　　地王频现，不仅刺激着房企的神经，也引起了房产投资者的关注。不少投资者都对地王周边的老项目蠢蠢欲动，认为未来地王入市一定会带动这些项目涨价。“一朝买在地王侧”真的是万无一失的投资选择吗？以下三点或许会改变你的看法。

　　综观今年热门城市的新晋地王，央企和国企几乎每次都是胜出者。鲁能、电建、葛洲坝（600068）等水电系企业领衔，金茂、上海建工（600170）、中建东孚也不堪示弱。除了融资成本低的优势外，绝大多数央企或国企旗下产业众多，地产业务的占比只是其中很小一部分，对这部分业务的利润考核也往往不高，更多的是其他方面的考虑。

　　今年来，新晋地王楼面价屡屡超出周边项目房价，连一直激进拿地的融创董事长孙宏斌都说，这个地价是不对的，未来入市很可能会亏钱。那么，与其赔钱卖，很多开发商都可能会选择囤地缓建。眼看着一块地王熬成死地，恐怕对周边项目的价格不会有什么提振作用吧。

　　明知道不赚钱，为什么还要拿地？在业内，开发商轮流坐庄、通过制造新地王解套旧地王早已司空见惯。开发商除了相互“抬轿”外，偶尔也“自己坐庄”。可无论怎样，赌的都是未来还有更“壕”的地王来解套。是不是有点博傻的意思了？土地市场的泡沫有那么坚挺吗？

　　因此，想买地王旁边的项目还需谨慎。我们建议，至少要认真考虑以下几点：拿地王的是什么企业，拿地是否以盈利为目的；地王项目有没有可能缓建；这一区域本身的供需关系是否健康；投资标的自身的产品品质和流通性好不好。综合考虑这些因素后，再做出投资选择也不迟。

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