北京资源不断重估，公司北京资产包价值丰厚。过去6个月来，北京房价经历了一定幅度上涨，尤其是西城等北京核心区域，不动产价值提升明显。根据公司2015年年报披露，2015年底公司在北京区域有116.2万平米权益面积地上未结算的可开发项目（金融街区域，通州，大兴等地），51.8万平米出租物业（位于金融街区域），和10.1万平米经营性物业（位于金融街区域）。如果我们简单给予这些不动产平均每平米45000元的重估价值（这些区域地价一般远超这一水平），则公司仅北京资产包价值超过800亿元，仅北京资产包剔除公司净负债后价值仍达370亿元。

安邦和大股东持续提升持股比例，客观上说明公司价值。在年报时，一致行动人和谐健康保险和安邦人寿分别持有公司总股本的15.88%和9.12%，总计25.0%；在2016年一季报时，两家公司分别持有公司总股本的15.88%和10.89%，总计26.77%。2016年1月13日晚，金融街公告，金融街集团在2015年7月27日到2016年1月12日，总计已经增持达到总股份的2.0%。到2016年1月13日晚，金融街集团及其一致行动人合计持股相当于公司已发行总股份的32.12%，公告称其将在依法合规的前提下，继续增持公司股份。

当前股息率超过4%，成为A股现金分红最具吸引力的个股之一。公司在2015年提出现金分红总额达到11.96亿元，按照公司当前市值，则公司股息率超过4%，是地产板块现金分红最具吸引力的个股之一。2009年后公司持续现金分红，但从未股权融资。一些企业虽然NAV折价高，资本性开支小，但分红较为吝啬，甚至还要从市场融资。我们认为，如果投资者拿不到现金分红，高NAV的吸引力就常常是水中月，镜中花。

2015年结算收入的下降是暂时的，销售规模和租金水平双上升，无需过份担心未来业绩。2015年，公司地产开发营业收入比去年同期下降33%，且结算项目受房价影响盈利能力不佳，这是公司2015年业绩下降，扣非后净利润大幅下降的核心原因。不过，2015年公司销售签约金额达到150亿元，同比增长15%，租赁收入同比增长33%，且绝大多数经营区域房价有所上升，我们认为无需太担心公司业绩。

风险因素：公司债务尽管以长期负债为主，但负债并不低；公司在北京以外一些区域新获得的土地储备质量参差不齐。

盈利预测、估值及投资评级。由于公司所处北京等区域并无低价拿地机会，过快消耗土地储备只会造成发展不可持续，我们认为公司销售增速或低于行业平均水平。我们因此调低公司的盈利预测到2016/2017/2018年0.84/0.91/0.95元/股（原预测2016/2017年1.11/1.22元/股），给予公司16.94元/股的NAV。我们给予公司NAV25%的折价，并给予公司12.71元/股的目标价，考虑到自上一次报告以来公司股价有了明显调整，我们上调公司投资评级到“买入”。

关注【叩富问财】服务号，关注后在对话框回复“分红”，可获得关于分红的最新热点、必学知识、视频讲解、一对一顾问讲解等服务。点击微信，一键关注