事项：

2016年1-4月全国房地产开发投资及销售情况：投资同比增长7.2%，增幅进一步扩大1个pct；新开工同比增长21.4%，增速提高2.2个百分点；销售面积同比增长36.5%，增速提高3.4个pct；销售额同比增长55.9%，增速提高1.8个pct；土地购置面积同比下降6.5%，降幅收窄5.2个pct；土地成交价款同比下降0.2%，1-3月为增长3.7%。

评论：

销售高增长符合预判

4月销售继续高增长符合预期：①2015年年度策略《短享繁荣，长思变革》我们即前瞻性提示行业将迎来小周期繁荣，至今已逾16个月；②我们1月初发布的2016年度策略《行业大机会或在“重组”》的扉页中即明确提出今年上半年繁荣将延续，从目前的数据来看，销售端的持续火热印证了我们的判断。

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“再库存”加码

我们在16年年度策略中提出，“投资、新开工增速由于2015年销售繁荣的滞后传导及基数效应，预计2016年全年会出现增长”，并给出了全年增长5-10%的判断，4月投资额同比增长7.2%、新开工同比增长21.4%的数据符合预期。

进一步观察分区域数据，上月出现的“中西部地区地产投资增速反弹比东部快”迹象仍然存在，“去库存”正演变为“再库存”。

另外，部分区域出现地价飙升、地王频出（南京新“地王”获得者为主业非地产的央企）的现象亦值得关注，目前楼市的繁荣很大程度上是投资/投机需求旺盛、金融加杠杆的结果，开发商在二线城市的疯狂“抢地”或存在一定风险。

预计销售在下半年面临压力、全年增速将不如去年高，观点正在得到验证

我们维持年度策略中“行业销售增速于2016年上半年见顶”的观点，主要原因如下——

①如果定义“销售增速探底到增速见顶”为“销售复苏-繁荣期”，观察历史数据：“销售复苏-繁荣期”的时长大约为一年左右，如08年12月-09年11月、12年2月到13年3月。本轮“销售复苏-繁荣期”从2015年2月销售增速彻底探底至今亦达16个月，从历史规律来看，拐点或已不远；

②房价上涨对购买力有负面影响；

③政策、货币宽松的边际效应是递减的；

④风向标城市的领涨区域的二手房成交已出现滞涨现象（量缩价微调）。

从现状来看，调整已经开始，我们的预判正在逐步得到验证——

①在人民日报《开局首季问大势》中权威人士指出，“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过‘加杠杆’去库存”！本轮小周期以来部分一线城市及二线城市的房价的暴涨，很大程度上是投资/投机需求旺盛、金融加杠杆的结果，权威人士对于地产回归本质的描述，给“去库存”定下了基调，打破了“加杠杆”的逻辑；

②4月信贷数据大幅下降，房贷政策收紧是原因之一，这也在一定程度上印证了此前媒体报道的“4月底央行通过窗口指导要求金融机构控制信贷投放规模和节奏”。“紧信用+宽财政”，未来货币政策将以“脱虚入实”为导向，大类金融资产将在一定程度上“去杠杆”；

③据中指院数据，上海、深圳等一线城市的从严限购使得成交量急剧下滑，尽管房价高企，但有价无市；部分二三线城市亦进入了“买涨不买跌”的观望期，尤其是二手房市场买卖双方的议价空间加大。

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前期对地产股“偏谨慎”的策略已得到市场印证，由于整体估值不贵，对长期投资者而言，不妨长线布局、守候

基于对地产行业周期阶段的准确把握，结合我们总结的小周期内地产股的投资规律（可参见我们2011年以来一系列行业深度报告），我们得以对地产股的表现做出较为准确的预判：

过去几年，我们年度策略的预判均得到了验证——

①2014年年度策略《把握低估值下的防御性机会》推荐以龙头白马代表的传统地产股，精准地判断对了2014下半年波澜壮阔的传统地产股行情；

②2015年年度策略《短享繁荣，长思变革》领先同行、旗帜鲜明提出“2015年将开启销售繁荣，但地产牛股来自转型”；

③2016年开年我们发布年度策略《大机会或在“重组”》，预判2016年A股市场风险溢价将上升、风险偏好将下降，地产基本面在春季仍将延续去年以来的小周期繁荣，今年以来股市走弱、一线及部分二线城市房价暴涨，印证了我们的前瞻性判断。

对波段的把握，我们预判得比较准——

①2016年2月《超跌有望反弹，可以积极些》建议搏超跌反弹，其后沪深300指数最高反弹9%、房地产指数最高反弹12.5%；

②2016年3月《铁律仍难打破，机会仍需等候》+《越繁荣、越烦恼》，基调偏谨慎，建议兑现反弹收益，3月3日至今，地产指数跌6%，跑输大盘近7个百分点，以拿地、开发、销售为模式的传统地产股及中介股多数高开低走、月线收阴，印证了我们的判断。

今年以来地产板块股价表现虽疲弱，但毕竟估值不贵，对长期投资者而言，不妨长线布局、守候。我们维持对万科、招商蛇口、华夏幸福、苏宁环球、皇庭国际、泰禾集团、湖北金环、广宇集团、格力地产、天健集团、中天城投、世荣兆业等品种的“买入”评级。

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