房子抵押贷款，需提供稳定收入证明（如工资流水、经营流水），负债率（月供/月收入）一般不超过50%-70%。

一、房产抵押贷款核心条件

1. 借款人资质要求

年龄限制：借款人需年满18周岁，贷款到期时年龄不超过65周岁（部分银行放宽至70周岁）。

还款能力：需提供稳定收入证明（如工资流水、经营流水），负债率（月供/月收入）一般不超过50%-70%。

信用记录：近2年内无连续3个月逾期或累计6次逾期（即“连三累六”），部分银行对优质客户可放宽至近5年无严重逾期。

2. 抵押房产要求

产权清晰：需取得房产证，无产权纠纷或查封记录。共有房产需全体共有人书面同意抵押。

房龄限制：通常不超过30年（部分银行接受40年房龄），房龄每增加10年，贷款成数可能降低10%-20%。

抵押价值：贷款额度一般为房产评估价的50%-80%（住宅最高80%，商铺约50%），部分银行可追加信用贷至房产价值100%。

合规性：未列入当地拆迁规划，符合上市交易条件（如非小产权房、经济适用房需满5年）。

3. 贷款用途合规

需明确合法用途（如装修、教育、企业经营），严禁流入股市、楼市或非法活动，否则可能被抽贷。

二、房产抵押贷款利率解析

1. 利率区间（2025年最新）

经营贷：年化利率3.2%-5.5%（部分银行优质客户可低至3%），政策扶持小微企业。

消费贷：年化利率3.8%-6.5%，优质客户可协商至4%左右。

公积金组合贷：公积金部分利率2.6%-3.1%，商业贷款部分按银行抵押贷利率执行。

2. 利率影响因素

借款人资质：征信良好、收入稳定、负债率低的客户可获更低利率。

抵押物价值：一线城市核心地段房产因变现能力强，利率通常更低。

贷款期限：短期（1-3年）利率较低，长期（5年以上）可能上浮0.1%-0.3%。

银行政策：中小银行为竞争客户，利率可能比大行低0.2%-0.5%。

3. 利率对比示例

经营贷 vs 消费贷：以贷款100万元、5年期为例，经营贷总利息可能比消费贷低2万-5万元。

一线城市 vs 二三线城市：北京、上海房产抵押利率普遍比二三线城市低0.3%-0.5%。

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三、贷款流程与避坑指南

1. 标准流程（最快2-4周放款）

提交申请：提供身份证、房产证、收入证明、贷款用途证明等材料。

房产评估：银行委托评估机构确定房产价值，评估费通常为房产价值的0.1%-0.5%。

贷款审批：审核征信、收入、房产价值，通常需3-5个工作日。

抵押登记：至房管局办理抵押手续，需缴纳登记费（住宅80元/套，非住宅550元/套）。

放款：贷款发放至指定账户（经营贷可能打给上下游合作商）。

2. 避坑指南

提前还款违约金：部分银行收取剩余本金1%-5%的违约金，需在合同中明确。

合同条款：重点关注利率是否浮动、还款方式（等额本息/等额本金）、违约责任。

中介陷阱：选择正规中介，避免“包过”“低息”等虚假宣传，手续费通常不超过贷款金额的3%。

征信保护：申请前3个月避免频繁查询征信，防止影响信用评分。

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