部分房产不能做抵押贷款，原因可能与房产证有关，也可能与其他因素相关，与征信无直接关联。在决定借款前，务必了解清楚相关的利率、费用、还款方式等细节，并确保自己有能力按时还款，以避免陷入不必要的债务困境。

因房产证问题无法抵押的房产

1.无房产证的房产：房产证是房屋所有权的法定凭证，缺乏房产证会导致产权归属不明确，金融机构无法确定抵押物的合法所有权及处置权，因此无法办理抵押，如小产权房，它建设在农村集体土地上，没有正式房产证，仅有使用权而无所有权，不能合法交易和抵押。

2.房产证不全的房产：部分房产可能仅拥有房产证，但缺乏土地使用权证等其他关键产权证明文件，金融机构为规避风险，通常不接受此类房产作为抵押物。例如一些历史遗留的房产，可能存在产权证明材料缺失或不完整的情况，无法满足抵押贷款对产权证明完整性的要求。

3.权属存在争议的房产：若房产的产权归属存在纠纷，如多人对房产所有权有争议且未解决，即使有房产证，也无法办理抵押贷款。因为金融机构会担心抵押后可能卷入产权纠纷，导致抵押物无法顺利处置，影响债权实现。

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非因房产证问题无法抵押的房产

1.公益用途房屋：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的公益设施，不论属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押，这是基于公共利益的考量，若允许抵押可能影响公益事业的正常开展。

2.未满 5 年的经济适用房：根据国家政策，购买后不满 5 年的经济适用房禁止上市交易，银行无法取得他项权利证，所以不能办理抵押贷款。

3.部分公房：某些国有住宅仅具有使用权而无完全所有权，除非能提供购房合同或央产房上市证明，否则不能做抵押，因为银行难以确定其完整的产权归属和处置权限。

4.房龄过长或面积过小的二手房：银行对二手房抵押要求较严格，一般房龄超过 20-30 年或面积低于 40-50 平方米的房产，因变现能力较差，可能难以获得抵押贷款审批。不过不同银行的具体标准可能存在差异，部分位于核心地段的小面积房产或许有例外。

5.存在法律纠纷或已被查封的房产：任何涉及权属纠纷或已被司法机关查封、扣押的房产，其产权处于不稳定状态，无法用作抵押，以避免损害其他债权人的利益或影响司法程序的正常进行。

6.违章建筑：未经批准建造的房产属于非法建筑，不受法律保护，自然无法成为有效的抵押资产。

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