您好！这是一个非常常见且重要的问题。答案是：完全可行，这是一种非常成熟的融资操作，通常被称为“按揭绕过”或“全款抵押流”。 很多购房者，尤其是出于购房资格、避税、或是为了在房产交易中（如购买二手房、法拍房）增加竞争力等原因，都会采用这种方法。

但是，“可行”不代表“对所有人都好”，它是一把双刃剑，有其独特的优缺点和严格的适用场景。下面我为您详细解析。

一、 这种操作的完整流程是怎样的？

简单来说，分为两大步：

第一步：全款买房筹集资金（自有资金、过桥资金、垫资等），一次性付清房款给卖方，完成房产过户，将房产证（不动产权证书）拿到手。此时，房产是无抵押状态的。

第二步：申请抵押贷款拿到房产证后，以该房产作为抵押物，向银行（或其他持牌金融机构）申请一笔抵押经营贷或抵押消费贷。银行审批通过后，会办理抵押登记手续，然后将贷款资金发放给您。您用这笔贷款资金偿还之前筹集的全款资金（如过桥垫资）。

二、 为什么要这么做？优点（适用场景）

选择先全款再抵押，通常是为了实现以下目的：

增加购房竞争力（核心优势）：在二手房市场，卖家通常更青睐能全款支付的买家，因为流程更快、更确定，没有银行审批不通过的风险。这可以帮助您在与多个买家的竞争中胜出，甚至有机会砍价。

规避“认房又认贷”政策：在一些城市，传统的按揭贷款政策是“认房又认贷”，只要您名下有过贷款记录，再购房就算“二套”，首付比例和利率会非常高。而全款买房后，再申请抵押经营贷，对于银行来说，这属于“抵押贷款”而非“按揭贷款”，因此有可能规避掉“认房又认贷”的限制，从而获得更高的贷款成数（相当于变相降低首付）。

可能获得更低的利率：目前，很多银行的抵押经营贷利率低于二套房的按揭贷款利率。如果您是企业主或有个体工商户执照，有机会申请到低息的经营贷，从而节省利息支出。

应对特殊房产类型：购买法拍房、银行不支持按揭的老破小等房产时，法院或卖方通常要求一次性付款，此时只能先全款再抵

三、 需要注意风险与缺点（非常重要！）

这是决定是否采用此方法的关键，请务必仔细评估：

资金成本风险：过桥资金成本高：如果自有资金不足，需要借助“过桥垫资”，这会产生一笔不低的短期利息（通常按日或按月计算），如果后续抵押贷审批失败或延迟，资金成本会急剧上升。

抵押贷审批风险：贷款审批不确定性：全款买房后，抵押贷的申请并非100%成功。如果您的征信、流水、经营背景（针对经营贷）不符合银行要求，贷款批不下来，您将面临巨大的资金压力。贷款成数不足：银行抵押贷的评估价可能低于您的成交价，导致贷款金额不足以覆盖全部垫资款。例如，房子买成500万，银行评估价只有450万，按7成贷只能贷出315万，您需要自筹185万的缺口。

政策与抽贷风险：资金用途监管：银行对抵押经营贷的资金用途有极其严格的监管，要求资金必须用于企业经营，严禁流入房地产市场。银行会进行贷后管理，一旦发现资金用于买房，有权提前收回贷款（“抽贷”），这将导致您的财务瞬间崩溃。政策变动：经营贷的政策经常变化，利率和申请门槛都可能上调。

手续繁琐与费用：整个过程涉及两次大操作：一次房产交易和一次抵押贷款。手续非常繁琐，会产生包括垫资利息、抵押贷手续费、评估费等额外费用。

贷款期限：抵押经营贷的期限通常较短（常见3-10年），虽然通常承诺可续贷，但远不如按揭贷款（最长30年）稳定和长久。每年的归本（部分银行要求）也会带来资金周转压力。

四、 谁适合这种操作？

这种操作门槛较高，并非适合所有人，主要适用于：

资金实力较雄厚：自有资金充足，只需少量垫资或无需垫资。

企业主或有个体执照：能满足抵押经营贷对经营主体的要求，能提供对公流水等材料。

有靠谱的融资顾问：对贷款流程、政策和风险有清晰的认识，或有专业的金融顾问协助规划。

追求极致杠杆和利率：且能承受相应风险的购房者。

对于大多数普通购房者而言，传统的银行按揭贷款仍然是更安全、更稳定、更省心的选择。

总结与建议

最终建议：谨慎选择，量力而行。 如果您不是企业主，没有稳定的企业经营背景和流水，强烈不建议为了低利率和高杠杆而冒险操作“全款再抵押”。一旦某个环节出错，后果非常严重。

如果您确实符合条件并考虑操作，务必：

提前规划：在全款买房前，就联系多家银行或专业融资顾问，预审您的抵押贷资质，确定大概能贷多少、利率多少，做到心中有数。

核算成本：将垫资利息、手续费等所有成本计算在内，再看是否真的比按揭贷款划算。

合规用款：确保抵押贷的资金流程符合银行规定，做好贷后管理，避免被“抽贷”。

希望以上分析能帮助您做出明智的决策！如有资金周转的需求可以点击下方链接查看你自己的额度。

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