随着房产税试点范围扩大，房东税务成本上升成为焦点。国泰君安海通证券结合政策动态与市场实践，为房东提供“合规节税+资产增值”双轮驱动策略，从持有形式、成本抵扣、交易结构三方面降低税务负担，同时提升资产运营效率。

一、优化房产持有形式：个人持有VS公司持有，选对模式降税负

不同持有方式在税务处理上差异显著，房东需根据资产规模、持有周期和收益目标选择最优模式：

个人持有：

优势：操作简单，适合小规模、自住兼出租的房东;

税务要点：

租金收入：按“财产租赁所得”缴纳个税，税率20%(但可扣除修缮费、物业费等成本);

房产税：个人出租住房按4%税率征收(部分城市优惠至3%);

增值税：月租金≤10万元免征(一线城市部分区域放宽至15万元)。

案例：北京房东月租1.2万元，年租金14.4万元，若符合免征条件，仅需缴纳房产税14.4万×4%=5.760元，个税通过成本扣除后实际税负更低。

公司持有：

优势：适合规模化、长期持有的投资性房产，可通过成本分摊、税收优惠降低税负;

税务要点：

企业所得税：租金收入纳入公司营收，但可扣除折旧、维修、管理费等成本;

房产税：按租金收入的12%征收(但可通过“成本法”核算降低计税基础);

增值税：一般纳税人按9%税率征收，但可抵扣进项税(如装修、物业费发票)。

案例：上海某企业持有商业房产，年租金200万元，通过折旧(每年20万)、维修费(10万)等扣除后，应纳税所得额降至170万，企业所得税(25%)节省7.5万元。

选择建议：

小规模房东：优先个人持有，利用免征额和成本扣除降低税负;

规模化投资者：通过公司持有，结合税收优惠和成本分摊实现节税。

二、用足成本抵扣项：修缮、物业、贷款利息，每一分都可扣

房产税计税依据为“租金收入-可扣除成本”，房东需保留完整凭证以最大化抵扣：

房屋修缮费：

范围：水电维修、门窗更换、墙体修补等(装修翻新不可扣);

抵扣方式：单次支出超500元需分摊至租赁期(如修水管花2.000元，租期1年，每月可扣166.7元);

凭证要求：需提供正规维修公司发票或收据(注明维修项目及金额)。

物业费、水电费：

抵扣方式：按实际支付金额全额扣除(如全年物业费3.000元，可一次性抵扣);

凭证要求：需提供税务局完税证明或物业公司发票。

贷款利息（仅限住房）：

范围：出租自有住房的房贷利息(需提供贷款合同及利息支付凭证);

抵扣上限：每月最高扣1.000元(与房贷利息专项附加扣除不冲突);

抵扣方式：按租赁期分摊(如中介费6.000元，租期2年，每月可扣250元)。

案例：广州房东月租8.000元，年租金9.6万元，通过抵扣修缮费(1.2万)、物业费(3.600元)、贷款利息(1.2万)，应纳税所得额降至6.84万，个税(20%)节省5.520元。

三、重构交易结构：长租、保租房、资产证券化，合规降税新路径

在房产税试点扩大背景下，房东可通过优化交易结构降低税负，同时提升资产流动性：

签约3年以上长租合同：

政策红利：多地对长租房房东给予房产税减免(如上海减按4%税率征收，北京对保租房免征房产税);

案例：深圳房东将房产纳入保障性租赁住房体系，签订5年长租合同，房产税全免，年节省税负4.800元。

申请保租房认定：

条件：符合面积、租金、租期等要求(如单套面积≤70㎡，租金低于市场价10%);

优惠：免征房产税、增值税，个税按“财产租赁所得”优惠税率征收;

案例：杭州房东将3套住房申请为保租房，年免征房产税1.44万元，增值税(按5%税率)节省7.200元。

资产证券化（REITs）：

适用场景：持有规模化商业房产的房东;

优势：通过发行REITs将房产转化为金融产品，避免直接持有房产的高税负(如房产税、土地增值税);

案例：北京某企业将商业综合体打包为REITs上市，年节省房产税超200万元，同时提升资产流动性。

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成本抵扣清单：提供修缮费、物业费、贷款利息等抵扣项凭证模板，确保合规节税;

保租房申请指导：协助完成保租房认定、长租合同备案，享受房产税、增值税全免政策。

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