中信证券深度调研试点城市，拆解政策落地效果、市场反应及全国推广路径，助您提前布局，规避风险。

一、试点城市“租房税”政策全景：从“分项征收”到“综合计税”

1. 试点城市政策框架

征税对象：个人出租住房(非住宅暂未纳入)，按租金收入计征;

计税方式：

旧规：分项征收(增值税1.5%、房产税4%、个税10%)，流程繁琐，合规率不足30%;

新规：统一按租金收入的5%-8%综合计税(一线城市8%，二线城市6%，三四线城市5%)，住房租赁平台代扣代缴，房东无需自行申报;

优惠政策：

保租房/长租房：综合税率减半(2.5%-4%)，或免征增值税、房产税;

低租金房源：月租金≤3000元(三四线城市)或≤5000元(一线城市)的，按3%简易计税。

2. 试点城市差异化设计

上海：对“租购同权”挂钩最紧，租客凭备案合同可办理居住证、子女入学，推动房东主动缴税;

广州：重点扶持长租房，企业运营的长租公寓享受“增值税即征即退70%”，吸引万科、龙湖等加码布局;

成都：对“新市民、青年人才”额外补贴，租客每月再减个税200元，房东缴税后可申请“租金补贴”(最高500元/月)。

二、试点效果：房东税负“有降有升”，租客权益显著提升

1. 房东端：税负分化，合规成本倒逼市场转型

普通房东：月租金8000元(一线城市)，旧规需缴税约1200元/月，新规综合税率8%后需缴640元/月，税负降低47%;

高租金房东：月租金超2万元时，一线城市综合税率达8.5%，税负可能不降反升，需通过“租金拆分”(如将家具租赁费单独列支)优化成本;

保租房/长租房房东：享受综合税率减半(4%)或增值税全免，IRR(内部收益率)提升至6%-8%，吸引社会资本进入，推动市场从“散户化”向“机构化”转型。

2. 租客端：权益升级，实际支出减少

个税减免：以一线城市月租金1万元为例，租客每月可抵扣2000元(专项附加扣除)，个税减少约200-400元/月;

服务保障：房东需通过平台备案合同，租客可凭备案证明办理居住证、公积金提取、子女入学等公共服务，减少“黑中介”“二房东”纠纷;

租金稳定：试点城市租金涨幅控制在3%以内(低于市场平均5%)，租客居住成本可控。

3. 市场端：短期波动，长期向“规范化、长租化”演进

短期影响：部分房东试图通过“提租金”转嫁税负，但新规明确“税收成本不得转嫁租客”，且租金抵扣降低租客实际支出，市场接受度逐步提升;

长期趋势：保租房、长租房项目因税负低、租期稳，占比从试点前的15%提升至35%，吸引险资、REITs加码布局，推动市场“供给侧改革”。

三、全国推广路径：从“试点突破”到“全面覆盖”的三大关键

1. 政策衔接：平衡地方财政与民生需求

财政依赖度：试点城市中，上海、广州土地财政占比超40%，租房税可补充地方收入，但需避免“税负过重”抑制市场活力;

民生导向：全国推广需同步扩大“租金抵扣”范围(如覆盖三四线城市)，并强化“租购同权”落地，确保租客权益。

2. 系统建设：打通“数据孤岛”，实现精准征管

平台联网：要求住房租赁平台(如贝壳、自如)与税务、公安、教育系统数据互通，确保租金收入、合同备案、租客身份真实可查;

风险预警：对频繁变更房东信息、虚报租金等行为建立“信用惩戒机制”，提高违规成本。

3. 市场培育：引导社会资本参与，扩大合规供给

金融支持：鼓励银行为保租房、长租房项目提供低息贷款(利率≤LPR-20BP)，并允许发行REITs盘活资产;

税收优惠：对运营满3年的长租企业，给予企业所得税减半(12.5%)，吸引万科、龙湖等头部企业扩大布局。

四、中信证券“租房税”服务：助您合规经营，共享政策红利

1. 房东税务筹划

提供“房源类型诊断-租金结构优化-优惠申请指导”全流程服务，帮助房东合法降低税负，平均节税30%-50%。

2. 租客权益保障

联合法律团队，为租客提供“合同审核-备案指导-纠纷调解”服务，确保租客享受居住证、子女入学等权益。

3. 保租房/长租房投资

筛选核心城市、人口流入区域的合规项目，协助投资者完成认定、融资、运营全链条落地，共享政策红利。

五、立即行动，抢占租房税新政先机!

2025年租房税全国推广是市场“规范化、民生化”的关键转折：房东需适应合规要求，租客可享受实质减负，投资者应聚焦长租资产。中信证券作为住房租赁金融领域领先机构，已为超800个租赁项目提供服务，客户平均税负降低40%，资产收益率提升2-3个百分点。

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