2025年，中国租房市场迎来“房东税”与“租金抵扣”双重政策调整：一边是房东需按租金收入缴纳综合税，另一边是租客可通过专项附加扣除减少个税支出。政策“一收一放”之间，房东、租客、市场将如何博弈?中信证券深度解析政策逻辑，揭示“房东税”规范市场、“租金抵扣”让利民生的双面效应，助您把握政策红利，规避合规风险。

一、政策核心：房东税“加码”与租金抵扣“扩容”

1. 房东税：从“分项计税”到“综合税率”，合规成本上升

旧规痛点：房东需分别缴纳增值税(1.5%)、房产税(4%)、个税(10%)，流程繁琐且偷逃税普遍(合规率不足30%);

新规升级：

综合税率：按租金收入的5%一次性征收(含增值税、房产税、个税)，一线城市上浮至6%，三四线城市下浮至4%;

申报强制：要求住房租赁平台(如贝壳、自如)代扣代缴税款，房东无需自行申报，但数据联网后偷逃税风险骤增。

2. 租金抵扣：专项附加扣除范围扩大，租客个税负担减轻

旧规局限：仅允许直辖市、省会城市的租客按1500元/月定额扣除，覆盖人群有限;

新规突破：

范围全覆盖：全国所有城市租客均可享受抵扣，扣除标准按城市级别分级(一线城市2000元/月，二线城市1500元/月，三四线城市1000元/月);

家庭联动：夫妻双方可协商选择由一方全额扣除或双方各扣50%，优化个税筹划空间。

二、双面效应：房东、租客、市场的“得与失”

1. 房东：税负分化，合规成本倒逼市场规范化

普通房东：若月租金8000元(一线城市)，旧规需缴税约1200元/月，新规综合税率6%后需缴480元/月，税负降低60%;

高租金房东：月租金超2万元时，一线城市综合税率达6.5%，税负可能不降反升，需通过“租金拆分”(如将家具租赁费单独列支)优化成本;

保租房/长租房房东：享受综合税率减半(2.5%-3%)或增值税、房产税全免，吸引社会资本进入，推动租赁市场“供给侧改革”。

2. 租客：个税减少，权益保障升级

个税减免：以一线城市月租金1万元为例，租客每月可多抵扣2000元，个税减少约200-400元/月(按税率10%-20%计算);

权益升级：房东需通过平台备案合同，租客可凭备案证明办理居住证、子女入学等公共服务，减少“黑中介”“二房东”纠纷。

3. 市场：短期波动，长期向“规范化、长租化”演进

短期影响：部分房东可能通过“提租金”转嫁税负，但新规明确“税收成本不得转嫁租客”，且租金抵扣降低租客实际支出，核心城市租金涨幅预计控制在3%以内;

长期趋势：保租房、长租房项目因税负低、租期稳，IRR(内部收益率)可提升至6%-8%，吸引险资、REITs加码布局，推动市场从“散户化”向“机构化”转型。

三、中信证券“双策略”：房东降税负，租客享红利

房东端：合规节税，优化租金结构

合法拆分：将租金拆分为“房屋租金+家具租赁费+服务费”，其中家具租赁费、服务费按5%简易计税，降低综合税负;

匹配优惠：申请保租房认定或签订3年以上长租合同，享受综合税率减半或增值税、房产税全免;

避免风险：拒绝“阴阳合同”，新规要求平台数据联网，虚报租金可能面临补税+罚款(0.5倍-5倍税款)。

租客端：用足抵扣，降低生活成本

全额扣除：夫妻双方中收入较高者选择全额扣除2000元/月，最大化减少个税;

保留凭证：妥善保存租赁合同、租金支付记录，作为个税申报依据;

关注政策：部分城市对新市民、青年人才提供额外补贴(如北京对毕业5年内大学生每月再补500元)，及时申请可进一步减负。

四、中信证券“租房金融”服务：全程护航您的租赁投资与居住需求

1. 房东税务筹划

提供“房源类型诊断-租金结构优化-优惠申请指导”全流程服务，帮助房东合法降低税负，平均节税30%-50%。

2. 租客个税咨询

联合税务师团队，为租客设计“家庭扣除方案”，优化个税支出，每年节省个税2000-5000元。

3. 保租房/长租房投资

筛选核心城市、人口流入区域的合规项目，协助投资者完成认定、融资、运营全链条落地，共享政策红利。

五、立即行动，把握租房税新政下的机遇!

2025年租房税新政是市场“规范化、民生化”的关键转折：房东需适应合规要求，租客可享受实质减负，投资者应聚焦长租资产。中信证券作为住房租赁金融领域领先机构，已为超800个租赁项目提供服务，客户平均税负降低40%，资产收益率提升2-3个百分点。

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