行业进入了企业主动去库存的阶段。地产企业认为无需在数量上继续净增加土地储备整体规模，房价在中长期上涨空间不大，有必要促成存货保有量适当下行。这一阶段最重要的特征，包括城市可销售资源不因热销而下降，开发投资增速不因热销而抬升，以及企业土地储备总规模增长乏力。

2016年房地产市场预测：房价平稳，销售良好，开发投资增速继续下行，企业融资成本很难继续下降。由于各大城市库存规模庞大，且企业主动积极推货，因此我们认为房价很难全面上涨。回购商品房作保障房，取消二套房限贷，下调按揭贷款最低首付比例要求，减免交易税负，都是2016年可能的政策。政府化解房地产库存的决心，和居民加杠杆的空间，也令我们相信2016年市场去化良好，房价不会下跌。我们预计，2016年房地产开发投资增速在-5%-2%之间，大中型开发企业融资成本难继续下降。

积累有效客户，迎战重度垂直，依托物业管理业务转型。物业管理业务壮大的四条道路，即节约成本，提升物业管理费，实现多种经营和通过并购等手段扩大物管面积，都并非坦途。我们认为，未来成功的物业管理企业或具备两大特征，即能在特定细分领域向重度垂直公司发起挑战，十分重视服务品质并有意大规模并购。

依托开发能力，转型大资管时代的不动产金融专才。把开发流程和融资服务结合起来，从投资主体逐渐转型纯粹开发主体，把开发资金筹集团队逐渐锻造成不动产资产管理团队，这是开发企业重要转型之路。我们认为，这一转型需要很强的开发和运营能力，更需要企业有轻资产和平台意识。

留得住实业，收得到新钱，转型经济活动的孵化器和服务者。园区企业，孵化器、众创空间的提供商，看起来比住宅和商办物业开发市场空间更大。我们认为，能提供更加全面的中小企业成长解决方案，留得住更多的企业的地产公司更具优势。当然，优秀的企业不会长期把收益期望寄托在租金和销售回款上，而应该能够锻造出地产以外的收费模式。

风险提示：地产政策力度较大，市场价量提升推动板块行情的可能性等。

行业性机会仍需等待，维持“中性”的投资评级。我们认为，当前三四线城市去化困难，一线地价过高，传统开发模式持续性面临挑战。我们建议关注一些租售之外有盈利模式，且有能力吸引实业落地的园区类公司，和团队品牌有号召力，转型地产金融业务的公司。另外，我们建议考虑增发审批通过日买入，增发日卖出方式把握阶段性个股机会。

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