继5月17日中午“三箭”连发，宣布降首付、降公积金贷款利率、取消房贷利率下限之后，在下午召开的国新办政策吹风会上，央行再放出一条重磅消息——将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持国企收购已建成未出售的商品房。

　　中国人民银行副行长陶玲在会上表示，该笔再贷款的利率为1.75%，期限1年，可展期4次，由包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行在内的21家全国性银行发放。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，预计可带动银行贷款5000亿元。

　　至此，存量住房“收储”(收购存量住房，并打造成保障性住房)迎来了金融层面的支持。

　　迫在眉睫的“去库存”

　　在经历近三年的楼市成交低迷后，房地产市场库存已攀升至高位。据国家统计局数据，截至4月末，商品房待售面积7.46亿平方米，同比增长15.7%，这一数据已经超过上一轮的峰值。

　　在这一背景下，中央调控思路已经明确转向去库存。4月30日，中央政治局会议在房地产相关表述中首次提出，要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为新一轮楼市政策定了调。

　　上一轮“去库存”还要追溯到9年前的2014年7月。彼时，棚改的货币化安置方案一定程度上刺激了市场需求，从2015年后的房地产市场表现看，无论是成交量还是成交价格，都呈现上涨的趋势。

　　再提“去库存”，市场的环境已发生了变化，经历三年深度调整期的房产市场，需要挑战更多，克服更多。

　　事实上，为了化解存量房问题，全国已有多个城市开展了相关领域的探索，比如郑州、南京等地国企已先行先试通过直接收购、以旧换新等方式参与到存量房的去化中，公布的计划收购住房已超过1万套。就在3天前，杭州市临安区也刚发布公告称，将在区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，目前该计划正在报名阶段。

　　考验接盘方运营能力

　　虽然是为去库存提供金融支持，但央行此次的保障性住房再贷款政策也不是全盘“放水”，而是划定了适用范围，明确了哪些住房可以被纳入“收储”计划，什么样的企业可以成为收购主体，并且表明不能因此增加地方债务负担。

　　陶玲明确，保障性住房再贷款所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

　　在收购主体方面，陶玲则指出，收购主体由城市政府选定，被选定的地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得为政府融资平台，同时应具备银行的授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。有业内人士指出，虽然该笔再贷款1.75%的利率要比3.45%的市场利率低了不少，但即使企业利用央行的低息贷款收购了存量房，也需要尽快通过租赁经营和销售收入形成回款甚至盈利，确保商业可持续，不增加地方政府隐性债务。如果运营不当，这些房子也可能砸手里，变成国有企业的负资产。

　　不过也有分析人士认为，虽然是用作保障房，但是相关的租金收入可以资产证券化，对企业而言，收入渠道也会相对多元。

　　值得一提的是，支持“收储”的贷款政策此前已小规模试点。2023年2月，中国人民银行创设租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，存续至2024年年末。2024年3月末的结构性货币政策工具情况表显示，该工具额度1000亿元，已使用余额20亿元。陶玲表示，一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房、建设租售并举的住房制度、解决新市民住房需求发挥了积极作用。统筹考虑政策衔接，央行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。

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