经济观察网 记者 胡艳明 继昨日出台阶段性放宽首套房贷政策后，国庆节前夜央行再发“大招”稳楼市。

　　9月30日晚间，央行网站公布消息，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

　　这是继2015年10月的调整后，央行时隔七年首次对公积金贷款利率下调。本次调整，不仅惠及新发放公积金贷款，预计存量首套个人住房公积金贷款也将对应调整。

　　东方金诚首席宏观分析师王青表示，此次公积金贷款利率下调是监管层再度针对房地产需求端出台的一项支持政策。覆盖范围继续限定首套房，体现了政策渐进调整、坚持＂房住不炒＂的基本原则。

　　王青认为，近期稳楼市政策宻集出台，一个重要背景是楼市＂金九＂成色不足。高频数据显示，九月30城新房销量较8月变化不大，楼市继续处于筑底阶段。而推动房地产回暖正在成为四季度稳增长、控风险的关键环节。

　　政策红包密集出台

　　2015年，央行连续四次下调公积金贷款利率，共计将首套个人住房公积金贷款利率下调1个百分点，其中5年以下（含5年）利率从3.75%调整为2.75%；5年以上利率从4.25%下调至3.25%。

　　此次调整后，首套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，为历史最低水平。

　　（图片来自：北京住房公积金网）

　　近两天，楼市连续迎来三大重磅政策。

　　9月29日晚间，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

　　9月30日，财政部、税务总局发文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策充分说明，公积金也落实了更为宽松的政策导向。首先，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，所以必须降息。

　　第二，公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。

　　第三，公积金此次政策，也可以和其他政策叠加，比如说部分城市允许二套房也可以享受首套房的公积金优惠政策，那么客观上对于一些改善型购房需求的释放也具有积极意义

　　第四，此次公积金政策和央行昨日政策、财政部今日政策一起，形成了9月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。

　　存量首套有望调整

　　如遇国家调整利率，住房公积金个人住房贷款利率如何调整？

　　记者在北京住房公积金网查询到，“如遇国家调整利率，对于已发放的期限在1年以上的住房公积金个人住房贷款，其利率在当年内不作调整，自下年度的1月1日起调整。”

　　北京住房公积金网举例称，借款人申请的住房公积金个人住房贷款在2015年7月15日放款，央行在2015年8月26日将贷款年利率由3.5%下调至3.25%，则借款人自贷款发放之日至2015年年末的贷款年利率按3.5%执行，自2016年1月1日起贷款年利率按3.25%执行。

　　而现在，央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

　　那么，按照这个解释口径，自2023年1月1日期，存量首套个人住房公积金贷款利率也有望同步下调。

　　对于已提出贷款申请但还未发放的住房公积金个人住房贷款，自贷款发放之日起执行调整后的贷款利率。北京住房公积金网举例称，借款人在2015年8月15日申请住房公积金个人住房贷款，央行在2015年8月26日将贷款年利率由3.5%下调至3.25%，借款人贷款发放日为2015年8月30日，则贷款年利率自贷款发放之日起按3.25%执行。

　　如果是在2022年10月1日前申请住房公积金个人住房贷款，但尚未发放贷款的，贷款年利率或将按照新政策执行。

　　王青判断，后期视房地产修复状况而定，稳楼市政策还有较大发力空间。其中，受近期银行存款利率较大幅度下调带动，即使四季度MLF利率保持不变，5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。

　　王青认为，本次首套房公积金贷款利率下调幅度较大，这一方面会减轻存量公积金贷款家庭月供负担，有利于提振消费，另一方面，这也将激发更多住房公积金贷款需求，月度金融数据中的委托贷款规模将出现大幅同比多增势头，进而在一定程度上推进宽信用进程。

　　公积金支持首套购房几何

　　根据住建部、财政部、央行联合发布的《全国住房公积金2021年年度报告》（以下简称《报告》），截至 2021年末，住房公积金缴存余额81882.14亿元，个人住房贷款余额68931.12亿元。

　　就2021年而言，《报告》显示，2021年，全国住房公积金各项业务运行平稳，住房公积金缴存额29156.87亿元，6611.21万人提取住房公积金20316.13亿元，发放个人住房贷款310.33万笔、13964.22亿元。截至2021年年底，个人住房贷款率84.18%。

　　《报告》显示，住房公积金制度覆盖面进一步扩大，缴存职工结构更加优化。全年新开户单位79.46万个，新开户职工2220.51万人。新开户职工中，城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位缴存职工占比达76.85%。全年住房公积金实缴单位416.09万个，实缴职工16436.09万人，分别比上年增长13.88%和7.23%。

　　《报告》提及，个人住房贷款重点支持首套普通住房，2021年发放的个人住房公积金贷款笔数中，首套住房贷款占85.76%，达到266.13万套。二套及以上数量44.2万套，占比14.24%。

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