数据显示，去年澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元。不过，现在赴澳购房的中国投资者将面临越来越多的风险。有资深中介人士告诉北京青年报记者，由于澳元贬值，去年买房的投资者亏了25%。

　　本周，澳大利亚财政部长在媒体发布会上表示，澳大利亚一个50人小组正在调查462个外国人涉嫌违法购房的案子。据当地媒体报道，调查中涉及中国买家。对有计划在海外投资的中国人来说，澳大利亚是否不允许中国人买房？购房究竟有何限制？成为广受关注的问题。

　　事件

　　澳大利亚警告海外买房者不得非法购房

　　澳大利亚不是首次提出海外买房者的警告。今年2月，澳大利亚政府提议对外国买家花在澳物业上的每100万澳元征收1万澳元(合7900美元)的“申请费”，此外还承诺执行有关禁止非居民购买二手房的现行法规，违者将被罚款，罚款额最高可达房产价值的25%。

　　这次澳大利亚公布的消息透露，被责令卖房子的一位外国买家在西澳郊区Kewdale持有两套现房，一位投资者在布里斯班外围郊区Eight Mile Plains持有一套现房。另外三位投资者居住在新州，其房产分别位于悉尼的Eastwood、Fairfield和Mosman.6处房产购入价格在15.2万-186万澳元之间不等。

　　此前的2015年3月，澳大利亚更是严令恒大地产集团董事局主席许家印旗下公司在90天内卖出其以3900万澳元(约合人民币1.9亿元)购买的海边豪宅VillaDelMare。澳大利亚在其声明中称，VillaDelMare是由许家印通过空壳公司购买的豪宅，而澳大利亚是严格禁止海外买家购买澳大利亚的二手房。

　　2015年11月30日为澳政府接受自愿上报的截止日期。澳大利亚房地产领域的外资政策的目的是鼓励外国买家购买新房，以刺激住宅开发，提升澳大利亚房屋存量。

　　追访

　　去年中国买家对澳房产投资超30亿美元

　　由于澳大利亚土地和房屋的所有权都是永久的，且没有房产税和遗产税，受到一些海外投资者的青睐。

　　北青报记者了解到，在澳大利亚买房的中国人主要4种情况：一是为子女留学买房，所谓“以房养学”；二是，去澳大利亚买房养老；三是，富裕阶层，有闲钱去澳大利亚投资买房；四是投资做旅游地产。

　　中国高净值人群的海外置业活动快速增长。胡润研究院在其调查报告《2014年移民和中国高净值人士》中指出，除美国和加拿大外，澳大利亚和英国的城市也被列为最理想的海外房地产置业点。

　　澳中集团董事长金凯平算过一笔账，澳大利亚过去十年每年房价增速大约在10%，而每年租金收入大约为房屋总价的3.5%，因此投资的回报率大约在13.5%。澳大利亚很多别墅价值人民币250万，而这个价格在北京只能买到四环外的两居室。

　　还有一些数据显示，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。其中，2014年澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元。

　　北京一家代理澳大利亚房产的中介负责人说，澳大利亚一直有政策规定，外国人只可以在澳大利亚买新房，但不能购买二手房。总有人通过自己在外国成立的公司购买二手房，这目前是一个灰色地带。而这次调查的，也主要是一些违反当地政策购买房子的事件。还有一种情况是，澳大利亚允许有留学生身份的人购买二手房，但必须在签证过期前3个月出售，不得盈利。有些留学生钻空子不卖掉手上的二手房，这种行为也在此次澳政府严打海外非法购房行动之列。

　　分析

　　澳大利亚为何不准海外人士购买二手房

　　留学后在当地工作、已取得澳大利亚国籍多年的葛女士，住在悉尼市中心的某公寓内。她告诉北青报记者，悉尼CBD等好地段的公寓多是二手房，几乎很难找到新房子。由于澳大利亚的房子贷款利率只有4%左右，首付只需10%，原本买房子并不是太困难的事情。

　　悉尼仍然是最贵的租地，平均周租为593澳元，然而租金收益率却是各大城市中倒数第二，3.3%，比一年前的3.9%下降了。而墨尔本的为最低，7月的收益率为3.1%。

　　但最近几年，许多悉尼的年轻人攒够了首付款后，在好地段找房子却异常困难。大概从2009年起，悉尼市中心的公寓房价一直在飙升，年涨价约10%。

　　位于市中心繁华地段、装修豪华一些的大楼内，一个卧室一个卫生间的公寓，价格已经涨到600澳元/周；两个卧室两个卫生间的公寓则要900澳元/周。这让许多安心租房子的年轻人感到了压力，不尽快买房子，租金和房价都在上涨。

　　令她切身体会到的最大变化就是以前买二手房去中介，现在买房要去拍卖公司。几年前，在悉尼买二手房也和北京差不多，通过中介找到房源后，与房主见面洽谈，砍砍价就成交了。现在，好地段的二手房子少，而买家多，房子都是通过拍卖销售。

　　“我听到的信息都是拍卖会比底价高很多，”葛女士说，“好房子拍卖价格比底价能高出20万-30万澳币，一般的房子也能高出5万-6万澳币，对于买房自住的年轻人来说负担加重了”。

　　葛女士告诉北青报记者，澳大利亚人不太习惯购买新房子。通常新房从立项允许销售到入住要有2-3年的周期，很多人担心中间会有开发商实力不够房子盖不成的问题，或者租房子等新房子也很不划算。

　　可见，房子的供应数量有限，而需求在不断增加，让年轻人怨言多了起来，给政府控制房价施加了许多压力。

　　对此，业内人士也持同样观点认为，由于来自海外的投资正在推升澳大利亚房价，因此澳大利亚政府不得不用行动来保护本地居民的利益。

　　影响

　　严打非法置业不会影响合规投资

　　不过，世邦魏理仕国际项目营销部亚洲区副董事姜琳指出，澳政府对非法置业者的强制措施不会对来自中国的投资造成显著影响。

　　“澳大利亚政府主要针对的是住宅市场，以及通过非法渠道购房的外国人。”姜琳指出，通过合规途径在澳置业的投资者并不在政府限制的范围之内。

　　澳大利亚法律规定，非澳大利亚居民不得在当地购买二手房，若购买新房须获得外国投资审查委员会的批准。

　　即便再三提高投资门槛，澳大利亚房产市场对来自中国资本的吸引力依然强劲。世邦魏理仕的统计数据显示，截至2015年4月，过去一年中悉尼、墨尔本和布里斯班CBD区域内出售的116个项目中，中国买家占据了36席。2015年截至二季度，中国买家在澳大利亚购买写字楼的投入达到了18.89亿美元。这种吸引力主要源于澳大利亚国内稳健的经济增长状况所创造的健康投资环境。

　　“相比美国和部分欧洲国家，2008年全球金融危机对澳大利亚的影响不那么严重，这个国家的金融体系比较健康，法律环境也比较透明。数据显示，过去50年澳大利亚的房价一直在以7%-10%的幅度匀速增长，基本保持房价每7年翻一番。相比暴涨暴跌的市场来说，在澳大利亚投资的风险将大大降低。”姜琳说。

　　姜琳还表示：“如果在澳工作的外国人想要在当地购房，澳大利亚能够给予七成到七成五的贷款额度，这在其他国家是颇为罕见的。这也极大地吸引了外国人在当地购房居住。”

　　风险

　　澳元贬值让去年购房者亏了

　　目前，在澳大利亚买房主要通过两种途径：一是海外代理机构，即中介买房；二是直接在中国的海外开发商那里买房。

　　据悉，澳大利亚很多别墅价值人民币200万-300万左右，很多房子首付才10%，利息也4%-5%，所以对于一些投资者来说，对现金流要求不高。也有谨慎的业内人士认为，越来越多的中国买家正涌进国际市场，但澳大利亚显然对于外国买家的热情持保守态度。此外，新房子开发周期比较长，确实存在一定的风险。

　　“我们每日都给有意向的客户打电话，建议尽快出手呢。”一位资深代理中介孙先生告诉北青报记者，尽管人民币贬值约4%左右，但是澳币贬值更厉害，从去年到现在澳元对人民币已经从1:6跌到1:4.5左右，现在买房相当于打八折。但这从另外一个角度说明，在澳购房确实存在汇率风险，去年买房的人也相当于亏了近25%。

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