无需中介?上海买房可网上自助签约：二手房成交水平正处底部

   目前来看，“手拉手交易网签”服务的作用在于实现“快速成交”而非“替代中介”。

  日前，上海市房地产交易中心在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同（简称“手拉手交易网签”）服务。

  通过该服务，买卖双方能在网上确认合同条款，并在合同分发确认并双方无异议后，进行电子签章/证照采集，最终确认合同并网签备案，实现二手房网签直接一网通办，无需中介插手。

  专家认为，上海“手拉手交易网签”服务对中介的影响尚需时间考量。目前来看，“官办”二手房交易服务的作用更多是为买卖双方提供无中介撮合的二手房交易提供配套服务，并无取代中介的意图。对于中介行业来说，应主动优化自身服务，实现“官办”二手房交易服务和传统二手房交易服务质量共同提升。

  上海开通“手拉手交易网签”服务

  日前，上海市房地产交易中心发布通告称，为持续优化营商环境，进一步推进政务服务“一网通办”，让信息多跑路、群众少跑腿，方便人民群众存量房买卖合同网上签约，定于2021年10月26日在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同（简称“手拉手交易网签”）服务。

  在具体办件过程中，当事人可以登录“一网通办”，进入相关办件窗口查阅《上海市存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同（简称“手拉手交易网签”）须知》和《存量房买卖合同手拉手网签操作手册》。对于网上办理有困难的，仍可到房屋所在区房地产交易中心窗口申请线下办理。

  按照此前传统的二手房交易流程，二手房买卖双方需要通过中介平台“牵线搭桥”，并经过中介签订合同并进行网签备案。在此过程中，中介赚得买卖双方支付的佣金费。

  而从上海“手拉手交易网签”服务的办理流程来看，该服务的作用在于通过上海市“一网通办”平台，买卖双方能确认合同条款，在合同分发确认并双方无异议后，进行电子签章/证照采集，最终确认合同并网签备案，实现二手房网签直接一网通办，无需中介插手。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海“手拉手交易网签”服务减少了买卖双方交易的成本，提高了网签的效率。类似做法，充分体现了当前上海优化营商环境、提高便民服务质量的导向，具有非常好的社会效应。

  “绕过中介”还是“替代中介”？

  上海开启“手拉手交易网签”服务后，有观点认为，若政府服务不断改进，中介行业生存的基本逻辑将被改变，未来二手房有可能实现全部自助交易。不过，也有观点指出，买房在购房过程中需要经历看房、选房、议价、签约、过户、贷款、交付等一系列流程，具备专业知识能力的中介能够为买卖双方的实际需求提供便利服务，这是自助服务不可做到的。

  该服务的开启，使得此前杭州二手房交易监管服务平台上线的“个人自主挂牌房源”功能时出现的争论继续受到关注：政府出台“绕过中介”的二手房挂牌、交易功能与服务，是否会替代中介呢？

  8月份，杭州住管局在杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源”功能。据证券时报记者测算，自个人挂牌房源功能上线后，平台在21天内新增主城区房源量为此前累计主城区房源量的10倍以上。

  值得注意的是，杭州住管局在介绍该功能时，也提到了为群众“手拉手”。杭州住管局指出，该功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端，为群众“手拉手”自主交易提供了房源信息发布、购买房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，构建了更为公平合理的二手房交易市场运行体系。

  不过，杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉也曾表示，如果是买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求的，通过“房东直卖”模式确实可以省下一笔中介费。如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。

  “实际上从地方政府角度看，并无取代中介的意图。”严跃进表示，此前深圳、杭州等一些地方政府搭建的二手房交易平台，其实就是对一些无中介撮合的二手房交易提供配套服务。上海此次政策也是类似的逻辑。通过搭建手拉手网签服务平台，使得二手房买卖没有中介服务，也可以快速成交。对于中介行业来说，应主动优化自身服务，实现“官办”二手房交易服务和传统二手房交易服务质量共同提升。

  上海二手房成交水平正处底部

  根据上海“手拉手交易网签”服务内容，只要是存量房买卖双方，均可以通过该“一网通办”平台实现交易网签。而根据易居房地产研究院发布的《2020年上海房地产市场报告》，2020年全年上海二手住宅成交约30.2万套，创近4年来新高。

  不过，今年下半年以来，上海市二手房成交量出现明显下滑。据上海链家研究院的监控数据显示，9月份上海市共成交二手房1.2万套，环比下降33%，同比下降61%；成交金额378亿元，环比下降34%，同比下降66%；套均总价313万元/套，环比下降2%，同比下降11%；成交均价38415元/平，环比增长1%，同比下降9%。

  自7月以来，不仅是受信贷环境收紧影响，上海市还出台了二手房源挂牌价格信息核验以及“三价就低”机制，对上海市二手房市场产生明显冲击。

  7月份，上海市房管局明确，在本市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。随后，上海各银行审核贷款推行“三价就低”原则，即根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格里相对最低的价格为准，审批贷款额度。

  上海链家研究院指出，9月份成交量进一步下滑，环比和同比降幅有所扩大，成交水平几乎降至近几年的底部水平。可见“核验价格”导致的挂牌减少，以及“三价就低”导致的首付增加，对市场起到显著的降温效果。不过从成交价格来看，自8月份价格探底后，9月份价格却没有进一步下探，环比反而有小幅回升。可能原因是受到“三价就低”执行标准的影响，或是在执行层面有所优化。而在供应量萎缩的市场，价格进一步在底部区域徘徊的可能性非常大。